Адвокатско дружество Николаев и партньори - недвижими имоти - natalya-letunova-m4DOppSy9cA-unsplash

Недвижими имоти

Сделките с недвижими имоти са едни от най-разпространените в ежедневието ни, но в същото време крият много рискове за продавачи и купувачи. Поради това, както и поради факта, че адвокатите ни притежават богат опит в тази област, екипът на Николаев и партньори акцентира върху тази сфера. Адвокатите ни работят ексклузивно по шест жилищни сгради в гр. София с общо над 170 апартамента, една от които въведена в експлоатация, а останалите – на различни етапи от строителството или проектирането. В допълнение, регулярно извършваме проучвания, консултации и осъществяваме сделки с предмет недвижими имоти за наши клиенти – физически лица и юридически лица. По време на работата си в най-голямата кантора на частен съдебен изпълнител в България, акцент в работата на адв. Иван Николаев е било именно проучването на недвижими имоти във връзка с осъществяване на принудително изпълнение върху същите.

Поради всичко гореизброено, имаме самочувствието на отлично подготвени експерти в имотните казуси, като работата с нас ще Ви даде увереност, че правите правилната инвестиция на разумна цена. Предлагаме Ви някои практически аспекти при имотните казуси, поради които си струва да се допитате до подготвен адвокат преди да предприемете имотна сделка:

При сделките за покупка на недвижими имоти съществуват реални рискове от недобросъвестни продавачи, фалшифицирани документи, тежести върху имотите, пороци в правото за собственост и други подобни, които могат да доведат до негативни финансови последици за Вас, а в по-лошия случай и до загубване на правото на собственост, без възможност да получите обезщетение от продавача си. Поради несъвършената система на водене на Имотния регистър в Службите по вписванията, много често се налага извършване на допълнителни справки с оглед проследяване на цялата история на имота. Само така можете да бъдете сигурни, че купувате от собственик, чието право не страда от порок. Не по-малки са рисковете и при закупуване на жилище „на зелено“, когато е много важно да бъде извършено щателно проучване на финансовото състояние на строителя и да сключите перфектен договор, който обезпечава правата Ви в максимална степен. Стандартната практика, която се прилага в България при покупката на недвижим имот, е да бъде направена електронна справка в Имотния регистър и да бъдат прегледани последните няколко нотариални акта, с които същият е бил прехвърлян. Нашата работа ни е убедила, че в повечето случаи подобен подход не дава вярна представа за състоянието на недвижимите имоти, особено тези, находящи се в гр. София. Множеството регулационни планове, приемани и губили действието си през годините, отчуждителните процедури и последваща им отмяна, реституционните претенции от трети лица, дублираните партиди в Имотния регистър и прочее аспекти от битието на един недвижим имот изискват много щателно проучване, свързано със снабдяване с множество удостоверения, скици и други документи от общини, кадастър, правоспособни лица по геодезия, общински служби по земеделие, областни управления и прочее, на базата на които да бъде изготвен качествен правен анализ. Това усилие си заслужава да бъде направено пред перспективата да загубите правото на собственост върху закупения от Вас имот без възможност да си възстановите заплатените средства.

В допълнение, когато използвате заемни средства за покупката е не по-малко важно да сте сигурни, че договорът за кредит, който сключвате с избраната от Вас банка, не съдържа неравноправни условия вследствие на които да плащате повече. Ипотекирането на закупувания от Вас имот също заслужава специално внимание, тъй като това е тежест, която остава върху имота Ви понякога в течение на десетилетия.

Обратната страна на тази сделка – продажбата на недвижим имот, също крие рискове и изисква компетентно правно консултиране, за да сте сигурни, че ще получите парите си в уговорените срокове, както и, че ще сте защитени от неоснователни бъдещи претенции от страна на купувача за недостатъци на продадения имот. В зависимост от спецификите на конкретната сделка, можем да препоръчаме ипотекиране във Ваша полза на недвижимия имот, издаването на запис на заповед във Ваша полза от страна на купувача или друг способ, който да гарантира получаването на продажната цена.

Нашият богат практически опит в работата със строителни фирми, физически лица, нотариуси и частни съдебни изпълнители ни позволява да идентифицираме всички рискове при всяка конкретна имотна сделка. Винаги прилагаме индивидуален подход за да защитим в максимална степен интересите на клиентите си. Принципът ни е да сме заедно с клиента през етапи от подобна сделка – започвайки от преговорите, през проучването на имота и сключването на предварителния договор, работата по договора за кредит и договора за ипотека с банката, до нотариалното изповядване на сделката и извършването на плащанията по нея.

Една от задължителните процедури, от гледна точка на правната сигурност на сделките с недвижими имоти и оборота, преди покупката на недвижим имот, е проверката му за така наречените „тежести“. Освен проверката за тежести върху недвижим имот, другият задължителен аспект на преддоговорното проучване, от гледна точка на сигурността, е изследването на историята на собствеността. Ако проверката е насочена към поземлен имот, който е бил обединен от няколко по-малки, е необходимо да се проследи собствеността и вписванията за всеки един имот, съставна част на обединения, а не само за последния.

Проверката в Имотния регистър

Имотният регистър, воден от местните Служби по вписванията към районните съдилища, осигурява публичност на вписаните актове за собственост, тежести, и други вписвания и отбелязвания. Проверката от практическа гледна точка започва от проучване на текущия собственик (продавач), и върви назад по веригата на прехвърлянията. В някои служби по вписванията, напр. в София, архивът на регистъра е разделен на стар и нов – съответно от 1912 г. (годината е променяща се поради изтичането на 100-годишния срок за съхранение) до 1989 г. и след 1990 г. За по-стари актове за собственост (крепостни актове и др.), проучването следва да се проведе в Държавна агенция “Архиви”. На следващо място, имотният регистър понястоящем разполага с електронна информационна система, обхващаща периода от 1997 г. насам, в която отдалечено могат да се правят справки, но без да се получават преписи от актове. Получаването на актовете винаги се извършва на място в съответната служба по вписвания.

Проверката в Поземлените комисии

С приемането на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (обн. 01.03.1991 г.) се урежда т. нар. възстановяване на собствеността (реституцията) на земеделски земи, комасирани по времето на Народна Република България. В огромна част от случаите, при проверката на собствеността на един имот, се стига до цитирано решение на съответната поземлена комисия, с което собствеността върху съответната земя е възстановена. Не са редки случаите, в които именно тези решения се оказват несъществуващи, невлезли в сила, отменени или нищожни. Това на практика може да означава, че собствеността, която е била прехвърляна, или ще бъде прехвърлена, не е възстановена, и представлява държавна/общинска собственост. Именно поради тази причина проверката на собствеността не се изчерпва с преглед на наличните вписвания в Имотния регистър. Същото се отнася и за имотите, възстановени съгласно Закона за възстановяване собствеността върху одържавени недвижими имоти (обн. 21.02.1992 г.). Освен, че при наличието на данни за постановен акт за възстановяване на недвижими имоти, същият трябва да бъде проверен, проверката в Поземлените комисии трябва да завърши с искане на Удостоверение, че за имота липсват или са налице реституционни претенции. С това удостоверение трябва да се гарантира, че процедурата по възстановяване е приключила.

Проверката в Общините и Областните управи

На следващо място, собствеността на имота към даден момент може да е частна, но това далеч не означава, че върху имота няма претенции от държавата или общината, наличие на актове за държавна/общинска собственост. Казаното за удостоверението, което трябва да се вземе от поземелените комисии, важи и за тази проверка.

Проверката за устройствен статут на поземлените имот

При проверката на поземлен имот, друг аспект, който не следва да се пропуска, е проверката относно устройствения му статут. Възможно е един имот да се продава като урегулиран, но всъщност регулация да не е приложена. Възможно е също така да се твърди, че същият е отреден за средно и високо жилищно строителство, с плътност на застрояване от 80%, коефициент на интензивност на застрояване от 2.5, но всъщност да се касае за зелена площ. Поради това преди покупката на поземлен имот, една част от проверката задължително трябва да обхване и устройствения му статут, с преглед на общия устройствен план, приетите подробни устройствени планове, план за застрояване и т.н.

Проверката за незаконно строителство

В зависимост от вида на имота – самостоятелен обект в сграда, поземлен имот, или цяла сграда, друг важен аспект е относно законността на построеното. Така например е възможно да се касае до малки нарушения – незаконно остъкляване на балкон/тераса/лоджия, или до значителни – незаконно преустройство на помещения, премахване на носещи конструкции, надстрояване и/или пристрояване и т.н. От гледна точка на правото на собственост, законният статут е без значение – може да се прехвърля всяко право, което не е изрично забранено от закона (извадено от гражданския оборот). Проблемът при незаконното строителство е в трайността на правото на собственост, тъй като съществува опасност да бъде наредено премахването му даден бъдещ момент, и реално част от собствеността, или дори цялата, да бъде ликвидирана.

Проверка за десет години назад

Една от масовите грешки на купувачите, продавачите, посредниците при изповядване на сделката и т.н., е да се иска проверка на собствеността за период от 10 години назад – период, равняващ се на придобивната давност от недобросъвестен владелец. Грешката се състои в това, че ако даден имот е бил държавна или общинска собственост, за него може да не се прилага придобивната давност, т.е. дори и да са минали повече от десет години, имотът пак не би бил собственост на продавача и последващите приобретатели, а на държавата или общината. Това пък също означава, че всичко построено върху един поземлен имот би се оказало собственост на държавата или общината, ако в даден бъдещ момент те заявят своите претенции.

Освен проверката на собствеността, преди покупката на недвижим имот, еднаква по важност е проверката му за така наречените „тежести“.

Какво представляват тежестите върху един имот?

Правото на собственост се състои от признатата и гарантираната от закона възможност едно, или няколко лица (при съсобственост) да владее, ползва и да се разпорежда фактически и юридически с една вещ (недвижим имот). Тежестите върху имота се възприемат като ограничения в полза на трето лице – несобственик, върху това гарантирано и защитено съдържание на правото на собственост, поради . Това могат да бъдат както ограничени вещни права – право на ползване, право на строеж, право на преминаване, така и вписвания върху партидата на имота, свързани с облигационни права – възбрани, ипотеки, искови молби, решения и други актове, подлежащи на вписване.

Защо е необходима проверката за тежести?

В случай, че едно лице придобие имот, върху който има направени вписвания, може да се окаже, че макар и да е придобил собствеността, той трябва да търпи ограничения, наложени от правата на трети лица, включително и да търпи принудително изпълнение върху имота за дълг на продавача, или на предходен собственик. Може също да се окаже, че за имота има претенции от трети лица, които макар да не са собственици към момента на изповядване на сделката, те ще придобият собствеността по силата на съдебно решение. Възможно е също, макар да има вписана искова молба, делото, въз основа на която е образувано, да е било прекратено или приключило в полза на собственика, а не на третите лица, но исковата молба да „стои“ като тежест (тъй като исковите молби не се заличават). Хипотезите, свързани с вписванията върху имота, са многобройни, и трудно могат да бъдат обхванати в цялост. Това обаче далеч не означава, че вписванията за един конкретен имот не могат да бъдат проверени в цялост, и да се каже дали същият е „чист“ или не е.

Достатъчна ли е проверката за десет години назад?

Една от масовите грешки на купувачите, продавачите, посредниците при изповядване на сделката и т.н., е да се иска проверка назад за период от 10 години – период, равняващ се на придобивната давност от недобросъвестен владелец. Грешката се състои в това, че ако даден имот е бил публична държавна или общинска собственост, за него може да не се прилага придобивната давност, т.е. дори и да са минали повече от десет години, имотът пак не би бил собственост на продавача и последващите приобретатели, а на държавата или общината. Това пък също означава, че всичко построено върху имота би се оказало собственост на държавата или общината, ако в даден бъдещ момент те заявят своите претенции.

Как се извършва проверката?

Основният начин е да се изиска издаването на Удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания от Имотния регистър към Агенция по вписванията – териториалната Служба по вписвания, при заплащане на съответната такса. При искането му се изисква посочване на периода, за който да бъде издадено същото, като масово то е за десет години назад, което е грешка, както отбелязахме. В издаденото Удостоверение, наричано още и Удостоверение за вещни тежести (УВТ) биха били отразени всички вписвания, отбелязвания и заличавания за имота, откъдето може да се проследи собствеността, и тежестите, ако има такива. В Удостоверението обаче може да се съдържа изключително много и изключително объркваща информация, поради което често е необходимо снабдяването и с посочените вписани по партидата на имота актове, за изясняване на ситуацията.

Друг начин, който в някои случаи е достатъчен, поне за начало на проверката, е да се направи електронна справка в електронния имотен регистър. Същият обаче не е със свободен достъп, и всяка справка се заплаща от сметка, в която предварително се внесени средства изцяло за нуждата на системата, които не могат да бъдат възстановени.

След като са направени справките, същите трябва да бъдат „разчетени“, защото понякога в тях има повече информация, отколкото някой би предполагал. Също така може да се окаже, както често се случва в практиката, че даден поземлен имот е бил обединен от няколко по-малки. В такива случаи е необходимо да се проследи собствеността и вписванията за всеки един имот, съставна част на обединения, а не само за последния.

Колко време отнема издаването на Удостоверението и справките върху него?

В зависимост от вида поръчка, Удостоверението за вписвания, отбелязвания и заличавания се издава в срок между 3 и 7 работни дни. Справката за вписаните актове, отразени в него, обаче, може да отнеме поне още толкова, в зависимост от обема на информация, тъй като не цялата информация се съдържа в Агенция по вписванията – когато трябва да се провери вписана искова молба, проверката става в съответните съдилища, когато има вписани възбрани – при съответния изпълнител, когато има ипотеки – справката се прави при кредитора, и т.н.

Задължителна ли е проверката за тежести?

В някои случаи проверката не е необходима – когато например се закупува имот със собствени средства, и купувачът изрично не държи на проверката. В други случаи обаче, когато се договаря с непознати лица, или средствата за закупуването на имота се предоставят от банка, проверката е абсолютно задължителна, и колкото по-щателна е същата, толкова по-голяма е сигурността, че правото на собственост върху имота ще бъде придобито в цялост.

При този вид предварително договаряне и закупуване на недвижим имот, чието строителство е започнато, или тепърва предстои, на практика представлява финансиране на строежа. Тъй като при тази форма на договаряне, предварително не се прехвърля никаква собственост (идеални части от земята или правото на строеж), се подписва предварителен договор, в който се уговарят параметрите на бъдещата покупка на собствеността, която ще се прехвърли с нотариален акт. Възможно е преди подписването на предварителния договор да се изиска „стоп капаро“, което да гарантира на купувача с интерес, че имотът няма да се предлага на други лица, докато текат преговорите и проверката на сделката.

Качеството на купувачите „на зелено“

Купувачите „на зелено“ не са участници в процеса на строителство. Съгласно чл. 160, ал. 1 от ЗУТ това са възложителят, строителят, проектантът, консултантът, физическото лице, упражняващо технически контрол за част „Конструктивна“, техническият ръководител и доставчикът на машини, съоръжения и технологично оборудване. Купувачите по предварителните договори не са и възложители, тъй като съгласно чл. 161, ал. 1 от ЗУТ възложител е собственикът на имота, лицето, на което е учредено право на строеж в чужд имот, и лицето, което има право да строи в чужд имот по силата на закон. Купувачите по предварителните договори могат единствено да финансират строителството. Купувачите ще станат собственици едва при сключването на договор под формата на нотариален акт, или в след произвеждане на производството за обявяване на предварителния договор за окончателен, но и в двата случая – най-малкото след като сградата е завършена в груб строеж. По аргумент на чл. 181, ал. 2 от ЗУТ моментът, в който правото на строеж се трансформира в право на собственост върху сграда или самостоятелни части от нея е, когато сградата се изгради на степен груб строеж по смисъла на § 5, т. 46 от ДР на ЗУТ, а именно това е сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или със различна степен на изпълнени довършителни работи.

Предварително проучване на имота

Една от абсолютно задължителните стъпки, преди да се предприемат действия по фактическо договаряне и подписване на договорите, е проверката на собствеността на недвижимия имот, и проверката за тежести върху имота. В практиката се е наложило разбирането, че щом продавачът декларира изрядността си, то е налице презумпция за редовност, което не може да бъде по-погрешно.

Проучване на възложителя и строителя

Рисковете, свързани с личността на двата основни участника в строителството – възложител и строител, са свързани възможностите същите да не завършат започнатото строителство поради липса на капацитет (липса на опит, организация), както и липса на финансиране. Опитът следва да се докаже на базата завършени строителни проекти, или участието в такива, чрез изискване на директни данни от лицата, или независима проверка. От друга страна, финансовото състояние е по-особен въпрос, и при него формите на проверка са ограничени към даден момент – липса на подадени молби за откриване на производство по несъстоятелност, съдебна история, липса на образувани изпълнителни дела, липса на публични задължения и т.н. Финансовото състояние обаче е променливо, като добрите икономически показатели сами по себе си не представляват гаранция за бъдеща липсва на свръхзадлъжнялост или неплатежоспособност. Въпреки това, ако дори към момента на преговорите, преди подписване на договори, проверка може да се направи – същата следва да се възприема като задължителен елемент от процеса по покупка на имот „на зелено“.

Предварителен договор

След като имотът е проучен относно собствеността и тежестите, и след като няма основание да се предполага, че възложителят и строителят са рискови участници в строителството, естественото продължение на преддоговорните отношения е подписването на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. Със същия страните следва да се уговорят за всички елементи на бъдещата сделка, която ще се сключи под формата на нотариален акт, след завършването на сградата, а именно индивидуализацията на обекта, цената и начините на плащане, сроковете за завършване на строителството, степента на завършеност, форми на отговорност за неизпълнение, неустойки, гаранции, обезпечения, както и всички допълнителни уговорки, за които страните постигнат съгласие. Предварителният договор се сключва в обикновена писмена форма (чл. 19, ал. 1 от ЗЗД). Това обстоятелство (обикновената писмена форма, а не изповядването на сделката при нотариус), често се подценява от страните по договора, поради „неофициалността“ и „неокончателността“ на процедурата. Всъщност, тази грешна представа, може да доведе до сключването на опасни и неизгодни предварителни договори, тъй като те също имат силата на закон между страните и трябва да се спазват (чл. 20а от ЗЗД), а отделно – предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор (чл. 19, ал. 2 от ЗЗД), който ще бъде именно договорът, под формата на нотариален акт.

Нотариален акт

След изпълнение на всички условия по предварителния договор и най-вече завършването на сградата до степен, описана в него, страните сключват договор за покупко-продажба на недвижим имот, под формата на нотариален акт. След изповядване на сделката, нотариалният акт следва да бъде вписан в Службата по вписванията (Имотния регистър), за може същият да има оповестително действие спрямо всички трети лица, които биха имали претенции спрямо правото на собственост.

Предаване на владението върху обекта

В предварителния договор може да бъде указано, че владението ще се предаде предварително, преди изповядването на окончателната сделка пред нотариус, или след определен момент. Владението следва да бъде предадено с протокол, в който освен дата, следва да бъде описано и състоянието на предадения обект – неговата степен на завършеност, както и всички възражения на купувача, ако има такива. Ако при предаването на владението купувачът открие недостатъци в изпълнението на строителните и монтажни работи, при желание за ангажиране на отговорността на възложителя/строителя, същите следва да бъдат описани в протокола, като форма за доказване.

Гаранционни срокове

В предварителния договор, с допълнително споразумение, или при подписването на окончателния договор под формата на нотариален акт могат да се уговорят гаранционни срокове за изпълненото строителство, които не могат да бъдат по-малки от определените в Наредба № 2 от 31.07.2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите в Република България и минимални гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти на МРРБ. Съгласно същата, гаранционните срокове започват да текат от деня на въвеждането на строителния обект в експлоатация (издаване на разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация).

Сделките с недвижими имоти са едни от най-разпространените в ежедневието ни, но в същото време крият много рискове за продавачи и купувачи. Поради това, както и поради факта, че адвокатите ни притежават богат опит в тази област, екипът на Николаев и партньори акцентира върху тази сфера. Адвокатите ни работят ексклузивно по шест жилищни сгради в гр. София с общо над 170 апартамента, една от които въведена в експлоатация, а останалите – на различни етапи от строителството или проектирането. В допълнение, регулярно извършваме проучвания, консултации и осъществяваме сделки с предмет недвижими имоти за наши клиенти – физически лица и юридически лица. По време на работата си в най-голямата кантора на частен съдебен изпълнител в България, акцент в работата на адв. Иван Николаев е било именно проучването на недвижими имоти във връзка с осъществяване на принудително изпълнение върху същите.

Поради всичко гореизброено, имаме самочувствието на отлично подготвени експерти в имотните казуси, като работата с нас ще Ви даде увереност, че правите правилната инвестиция на разумна цена. Предлагаме Ви някои практически аспекти при имотните казуси, поради които си струва да се допитате до подготвен адвокат преди да предприемете имотна сделка:

При сделките за покупка на недвижими имоти съществуват реални рискове от недобросъвестни продавачи, фалшифицирани документи, тежести върху имотите, пороци в правото за собственост и други подобни, които могат да доведат до негативни финансови последици за Вас, а в по-лошия случай и до загубване на правото на собственост, без възможност да получите обезщетение от продавача си. Поради несъвършената система на водене на Имотния регистър в Службите по вписванията, много често се налага извършване на допълнителни справки с оглед проследяване на цялата история на имота. Само така можете да бъдете сигурни, че купувате от собственик, чието право не страда от порок. Не по-малки са рисковете и при закупуване на жилище „на зелено“, когато е много важно да бъде извършено щателно проучване на финансовото състояние на строителя и да сключите перфектен договор, който обезпечава правата Ви в максимална степен. Стандартната практика, която се прилага в България при покупката на недвижим имот, е да бъде направена електронна справка в Имотния регистър и да бъдат прегледани последните няколко нотариални акта, с които същият е бил прехвърлян. Нашата работа ни е убедила, че в повечето случаи подобен подход не дава вярна представа за състоянието на недвижимите имоти, особено тези, находящи се в гр. София. Множеството регулационни планове, приемани и губили действието си през годините, отчуждителните процедури и последваща им отмяна, реституционните претенции от трети лица, дублираните партиди в Имотния регистър и прочее аспекти от битието на един недвижим имот изискват много щателно проучване, свързано със снабдяване с множество удостоверения, скици и други документи от общини, кадастър, правоспособни лица по геодезия, общински служби по земеделие, областни управления и прочее, на базата на които да бъде изготвен качествен правен анализ. Това усилие си заслужава да бъде направено пред перспективата да загубите правото на собственост върху закупения от Вас имот без възможност да си възстановите заплатените средства.

В допълнение, когато използвате заемни средства за покупката е не по-малко важно да сте сигурни, че договорът за кредит, който сключвате с избраната от Вас банка, не съдържа неравноправни условия вследствие на които да плащате повече. Ипотекирането на закупувания от Вас имот също заслужава специално внимание, тъй като това е тежест, която остава върху имота Ви понякога в течение на десетилетия.

Обратната страна на тази сделка – продажбата на недвижим имот, също крие рискове и изисква компетентно правно консултиране, за да сте сигурни, че ще получите парите си в уговорените срокове, както и, че ще сте защитени от неоснователни бъдещи претенции от страна на купувача за недостатъци на продадения имот. В зависимост от спецификите на конкретната сделка, можем да препоръчаме ипотекиране във Ваша полза на недвижимия имот, издаването на запис на заповед във Ваша полза от страна на купувача или друг способ, който да гарантира получаването на продажната цена.

Нашият богат практически опит в работата със строителни фирми, физически лица, нотариуси и частни съдебни изпълнители ни позволява да идентифицираме всички рискове при всяка конкретна имотна сделка. Винаги прилагаме индивидуален подход за да защитим в максимална степен интересите на клиентите си. Принципът ни е да сме заедно с клиента през етапи от подобна сделка – започвайки от преговорите, през проучването на имота и сключването на предварителния договор, работата по договора за кредит и договора за ипотека с банката, до нотариалното изповядване на сделката и извършването на плащанията по нея.

Една от задължителните процедури, от гледна точка на правната сигурност на сделките с недвижими имоти и оборота, преди покупката на недвижим имот, е проверката му за така наречените „тежести“. Освен проверката за тежести върху недвижим имот, другият задължителен аспект на преддоговорното проучване, от гледна точка на сигурността, е изследването на историята на собствеността. Ако проверката е насочена към поземлен имот, който е бил обединен от няколко по-малки, е необходимо да се проследи собствеността и вписванията за всеки един имот, съставна част на обединения, а не само за последния.

Проверката в Имотния регистър

Имотният регистър, воден от местните Служби по вписванията към районните съдилища, осигурява публичност на вписаните актове за собственост, тежести, и други вписвания и отбелязвания. Проверката от практическа гледна точка започва от проучване на текущия собственик (продавач), и върви назад по веригата на прехвърлянията. В някои служби по вписванията, напр. в София, архивът на регистъра е разделен на стар и нов – съответно от 1912 г. (годината е променяща се поради изтичането на 100-годишния срок за съхранение) до 1989 г. и след 1990 г. За по-стари актове за собственост (крепостни актове и др.), проучването следва да се проведе в Държавна агенция “Архиви”. На следващо място, имотният регистър понястоящем разполага с електронна информационна система, обхващаща периода от 1997 г. насам, в която отдалечено могат да се правят справки, но без да се получават преписи от актове. Получаването на актовете винаги се извършва на място в съответната служба по вписвания.

Проверката в Поземлените комисии

С приемането на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (обн. 01.03.1991 г.) се урежда т. нар. възстановяване на собствеността (реституцията) на земеделски земи, комасирани по времето на Народна Република България. В огромна част от случаите, при проверката на собствеността на един имот, се стига до цитирано решение на съответната поземлена комисия, с което собствеността върху съответната земя е възстановена. Не са редки случаите, в които именно тези решения се оказват несъществуващи, невлезли в сила, отменени или нищожни. Това на практика може да означава, че собствеността, която е била прехвърляна, или ще бъде прехвърлена, не е възстановена, и представлява държавна/общинска собственост. Именно поради тази причина проверката на собствеността не се изчерпва с преглед на наличните вписвания в Имотния регистър. Същото се отнася и за имотите, възстановени съгласно Закона за възстановяване собствеността върху одържавени недвижими имоти (обн. 21.02.1992 г.). Освен, че при наличието на данни за постановен акт за възстановяване на недвижими имоти, същият трябва да бъде проверен, проверката в Поземлените комисии трябва да завърши с искане на Удостоверение, че за имота липсват или са налице реституционни претенции. С това удостоверение трябва да се гарантира, че процедурата по възстановяване е приключила.

Проверката в Общините и Областните управи

На следващо място, собствеността на имота към даден момент може да е частна, но това далеч не означава, че върху имота няма претенции от държавата или общината, наличие на актове за държавна/общинска собственост. Казаното за удостоверението, което трябва да се вземе от поземелените комисии, важи и за тази проверка.

Проверката за устройствен статут на поземлените имот

При проверката на поземлен имот, друг аспект, който не следва да се пропуска, е проверката относно устройствения му статут. Възможно е един имот да се продава като урегулиран, но всъщност регулация да не е приложена. Възможно е също така да се твърди, че същият е отреден за средно и високо жилищно строителство, с плътност на застрояване от 80%, коефициент на интензивност на застрояване от 2.5, но всъщност да се касае за зелена площ. Поради това преди покупката на поземлен имот, една част от проверката задължително трябва да обхване и устройствения му статут, с преглед на общия устройствен план, приетите подробни устройствени планове, план за застрояване и т.н.

Проверката за незаконно строителство

В зависимост от вида на имота – самостоятелен обект в сграда, поземлен имот, или цяла сграда, друг важен аспект е относно законността на построеното. Така например е възможно да се касае до малки нарушения – незаконно остъкляване на балкон/тераса/лоджия, или до значителни – незаконно преустройство на помещения, премахване на носещи конструкции, надстрояване и/или пристрояване и т.н. От гледна точка на правото на собственост, законният статут е без значение – може да се прехвърля всяко право, което не е изрично забранено от закона (извадено от гражданския оборот). Проблемът при незаконното строителство е в трайността на правото на собственост, тъй като съществува опасност да бъде наредено премахването му даден бъдещ момент, и реално част от собствеността, или дори цялата, да бъде ликвидирана.

Проверка за десет години назад

Една от масовите грешки на купувачите, продавачите, посредниците при изповядване на сделката и т.н., е да се иска проверка на собствеността за период от 10 години назад – период, равняващ се на придобивната давност от недобросъвестен владелец. Грешката се състои в това, че ако даден имот е бил държавна или общинска собственост, за него може да не се прилага придобивната давност, т.е. дори и да са минали повече от десет години, имотът пак не би бил собственост на продавача и последващите приобретатели, а на държавата или общината. Това пък също означава, че всичко построено върху един поземлен имот би се оказало собственост на държавата или общината, ако в даден бъдещ момент те заявят своите претенции.

Освен проверката на собствеността, преди покупката на недвижим имот, еднаква по важност е проверката му за така наречените „тежести“.

Какво представляват тежестите върху един имот?

Правото на собственост се състои от признатата и гарантираната от закона възможност едно, или няколко лица (при съсобственост) да владее, ползва и да се разпорежда фактически и юридически с една вещ (недвижим имот). Тежестите върху имота се възприемат като ограничения в полза на трето лице – несобственик, върху това гарантирано и защитено съдържание на правото на собственост, поради . Това могат да бъдат както ограничени вещни права – право на ползване, право на строеж, право на преминаване, така и вписвания върху партидата на имота, свързани с облигационни права – възбрани, ипотеки, искови молби, решения и други актове, подлежащи на вписване.

Защо е необходима проверката за тежести?

В случай, че едно лице придобие имот, върху който има направени вписвания, може да се окаже, че макар и да е придобил собствеността, той трябва да търпи ограничения, наложени от правата на трети лица, включително и да търпи принудително изпълнение върху имота за дълг на продавача, или на предходен собственик. Може също да се окаже, че за имота има претенции от трети лица, които макар да не са собственици към момента на изповядване на сделката, те ще придобият собствеността по силата на съдебно решение. Възможно е също, макар да има вписана искова молба, делото, въз основа на която е образувано, да е било прекратено или приключило в полза на собственика, а не на третите лица, но исковата молба да „стои“ като тежест (тъй като исковите молби не се заличават). Хипотезите, свързани с вписванията върху имота, са многобройни, и трудно могат да бъдат обхванати в цялост. Това обаче далеч не означава, че вписванията за един конкретен имот не могат да бъдат проверени в цялост, и да се каже дали същият е „чист“ или не е.

Достатъчна ли е проверката за десет години назад?

Една от масовите грешки на купувачите, продавачите, посредниците при изповядване на сделката и т.н., е да се иска проверка назад за период от 10 години – период, равняващ се на придобивната давност от недобросъвестен владелец. Грешката се състои в това, че ако даден имот е бил публична държавна или общинска собственост, за него може да не се прилага придобивната давност, т.е. дори и да са минали повече от десет години, имотът пак не би бил собственост на продавача и последващите приобретатели, а на държавата или общината. Това пък също означава, че всичко построено върху имота би се оказало собственост на държавата или общината, ако в даден бъдещ момент те заявят своите претенции.

Как се извършва проверката?

Основният начин е да се изиска издаването на Удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания от Имотния регистър към Агенция по вписванията – териториалната Служба по вписвания, при заплащане на съответната такса. При искането му се изисква посочване на периода, за който да бъде издадено същото, като масово то е за десет години назад, което е грешка, както отбелязахме. В издаденото Удостоверение, наричано още и Удостоверение за вещни тежести (УВТ) биха били отразени всички вписвания, отбелязвания и заличавания за имота, откъдето може да се проследи собствеността, и тежестите, ако има такива. В Удостоверението обаче може да се съдържа изключително много и изключително объркваща информация, поради което често е необходимо снабдяването и с посочените вписани по партидата на имота актове, за изясняване на ситуацията.

Друг начин, който в някои случаи е достатъчен, поне за начало на проверката, е да се направи електронна справка в електронния имотен регистър. Същият обаче не е със свободен достъп, и всяка справка се заплаща от сметка, в която предварително се внесени средства изцяло за нуждата на системата, които не могат да бъдат възстановени.

След като са направени справките, същите трябва да бъдат „разчетени“, защото понякога в тях има повече информация, отколкото някой би предполагал. Също така може да се окаже, както често се случва в практиката, че даден поземлен имот е бил обединен от няколко по-малки. В такива случаи е необходимо да се проследи собствеността и вписванията за всеки един имот, съставна част на обединения, а не само за последния.

Колко време отнема издаването на Удостоверението и справките върху него?

В зависимост от вида поръчка, Удостоверението за вписвания, отбелязвания и заличавания се издава в срок между 3 и 7 работни дни. Справката за вписаните актове, отразени в него, обаче, може да отнеме поне още толкова, в зависимост от обема на информация, тъй като не цялата информация се съдържа в Агенция по вписванията – когато трябва да се провери вписана искова молба, проверката става в съответните съдилища, когато има вписани възбрани – при съответния изпълнител, когато има ипотеки – справката се прави при кредитора, и т.н.

Задължителна ли е проверката за тежести?

В някои случаи проверката не е необходима – когато например се закупува имот със собствени средства, и купувачът изрично не държи на проверката. В други случаи обаче, когато се договаря с непознати лица, или средствата за закупуването на имота се предоставят от банка, проверката е абсолютно задължителна, и колкото по-щателна е същата, толкова по-голяма е сигурността, че правото на собственост върху имота ще бъде придобито в цялост.

При този вид предварително договаряне и закупуване на недвижим имот, чието строителство е започнато, или тепърва предстои, на практика представлява финансиране на строежа. Тъй като при тази форма на договаряне, предварително не се прехвърля никаква собственост (идеални части от земята или правото на строеж), се подписва предварителен договор, в който се уговарят параметрите на бъдещата покупка на собствеността, която ще се прехвърли с нотариален акт. Възможно е преди подписването на предварителния договор да се изиска „стоп капаро“, което да гарантира на купувача с интерес, че имотът няма да се предлага на други лица, докато текат преговорите и проверката на сделката.

Качеството на купувачите „на зелено“

Купувачите „на зелено“ не са участници в процеса на строителство. Съгласно чл. 160, ал. 1 от ЗУТ това са възложителят, строителят, проектантът, консултантът, физическото лице, упражняващо технически контрол за част „Конструктивна“, техническият ръководител и доставчикът на машини, съоръжения и технологично оборудване. Купувачите по предварителните договори не са и възложители, тъй като съгласно чл. 161, ал. 1 от ЗУТ възложител е собственикът на имота, лицето, на което е учредено право на строеж в чужд имот, и лицето, което има право да строи в чужд имот по силата на закон. Купувачите по предварителните договори могат единствено да финансират строителството. Купувачите ще станат собственици едва при сключването на договор под формата на нотариален акт, или в след произвеждане на производството за обявяване на предварителния договор за окончателен, но и в двата случая – най-малкото след като сградата е завършена в груб строеж. По аргумент на чл. 181, ал. 2 от ЗУТ моментът, в който правото на строеж се трансформира в право на собственост върху сграда или самостоятелни части от нея е, когато сградата се изгради на степен груб строеж по смисъла на § 5, т. 46 от ДР на ЗУТ, а именно това е сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или със различна степен на изпълнени довършителни работи.

Предварително проучване на имота

Една от абсолютно задължителните стъпки, преди да се предприемат действия по фактическо договаряне и подписване на договорите, е проверката на собствеността на недвижимия имот, и проверката за тежести върху имота. В практиката се е наложило разбирането, че щом продавачът декларира изрядността си, то е налице презумпция за редовност, което не може да бъде по-погрешно.

Проучване на възложителя и строителя

Рисковете, свързани с личността на двата основни участника в строителството – възложител и строител, са свързани възможностите същите да не завършат започнатото строителство поради липса на капацитет (липса на опит, организация), както и липса на финансиране. Опитът следва да се докаже на базата завършени строителни проекти, или участието в такива, чрез изискване на директни данни от лицата, или независима проверка. От друга страна, финансовото състояние е по-особен въпрос, и при него формите на проверка са ограничени към даден момент – липса на подадени молби за откриване на производство по несъстоятелност, съдебна история, липса на образувани изпълнителни дела, липса на публични задължения и т.н. Финансовото състояние обаче е променливо, като добрите икономически показатели сами по себе си не представляват гаранция за бъдеща липсва на свръхзадлъжнялост или неплатежоспособност. Въпреки това, ако дори към момента на преговорите, преди подписване на договори, проверка може да се направи – същата следва да се възприема като задължителен елемент от процеса по покупка на имот „на зелено“.

Предварителен договор

След като имотът е проучен относно собствеността и тежестите, и след като няма основание да се предполага, че възложителят и строителят са рискови участници в строителството, естественото продължение на преддоговорните отношения е подписването на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. Със същия страните следва да се уговорят за всички елементи на бъдещата сделка, която ще се сключи под формата на нотариален акт, след завършването на сградата, а именно индивидуализацията на обекта, цената и начините на плащане, сроковете за завършване на строителството, степента на завършеност, форми на отговорност за неизпълнение, неустойки, гаранции, обезпечения, както и всички допълнителни уговорки, за които страните постигнат съгласие. Предварителният договор се сключва в обикновена писмена форма (чл. 19, ал. 1 от ЗЗД). Това обстоятелство (обикновената писмена форма, а не изповядването на сделката при нотариус), често се подценява от страните по договора, поради „неофициалността“ и „неокончателността“ на процедурата. Всъщност, тази грешна представа, може да доведе до сключването на опасни и неизгодни предварителни договори, тъй като те също имат силата на закон между страните и трябва да се спазват (чл. 20а от ЗЗД), а отделно – предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор (чл. 19, ал. 2 от ЗЗД), който ще бъде именно договорът, под формата на нотариален акт.

Нотариален акт

След изпълнение на всички условия по предварителния договор и най-вече завършването на сградата до степен, описана в него, страните сключват договор за покупко-продажба на недвижим имот, под формата на нотариален акт. След изповядване на сделката, нотариалният акт следва да бъде вписан в Службата по вписванията (Имотния регистър), за може същият да има оповестително действие спрямо всички трети лица, които биха имали претенции спрямо правото на собственост.

Предаване на владението върху обекта

В предварителния договор може да бъде указано, че владението ще се предаде предварително, преди изповядването на окончателната сделка пред нотариус, или след определен момент. Владението следва да бъде предадено с протокол, в който освен дата, следва да бъде описано и състоянието на предадения обект – неговата степен на завършеност, както и всички възражения на купувача, ако има такива. Ако при предаването на владението купувачът открие недостатъци в изпълнението на строителните и монтажни работи, при желание за ангажиране на отговорността на възложителя/строителя, същите следва да бъдат описани в протокола, като форма за доказване.

Гаранционни срокове

В предварителния договор, с допълнително споразумение, или при подписването на окончателния договор под формата на нотариален акт могат да се уговорят гаранционни срокове за изпълненото строителство, които не могат да бъдат по-малки от определените в Наредба № 2 от 31.07.2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите в Република България и минимални гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти на МРРБ. Съгласно същата, гаранционните срокове започват да текат от деня на въвеждането на строителния обект в експлоатация (издаване на разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация).