Етажна собственост

Възникване на етажната собственост

Етажната собственост възниква още с достигането на грубия строеж на сграда, когато правото на строеж се трансформира в право на собственост, макар сградата още да не е завършена и ползването да е разрешено. Режимите на управление на сгради в режим на етажна собственост са два – когато самостоятелните обекти в сграда са до три, и принадлежат на повече от един собственик, се прилага облекчения режим по Закона за собствеността (ЗС). Но когато обектите са повече от три, режимът на управление на сградите и общите части се определя от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС), а в не малко случаи и от други закони – по Закона за собствеността (ЗС), Закона за устройство на територията (ЗУТ).

Комплекси от затворен тип

Българското законодателство предвижда също така съществуването на Жилищни комплекси от затворен тип, които съгласно дефиницията на закона представляват комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица. Особеностите в управлението на комплексите от затворен тип са свързани най-вече със съдържанието на договорите за управление, доколкото същите се сключват в писмена форма с нотариална заверка на подписите, и имат действие по отношение на всички последващи собственици на недвижим имот в комплекс от затворен тип. Затова е от изключителна практическа важност тези договори да бъдат максимално изчерпателни, и да бъдат внимателно обмислени и подписването им да бъде след сериозна преценка, доколкото действието им е за години напред, и в някои случаи могат да се окажат бреме за живущите.

Общи части

Общите части, които не са индивидуална собственост на някое лице, в сгради, които са съсобствени (в режим на етажна собственост), съгласно ЗС са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване. Законът допуска, че частите на сградата, които обслужват само някои от отделно притежаваните етажи или части от етажи, да бъдат общи само на лицата, чиито помещения обслужват. Също така е допустимо разделянето на сградите по етажи, или на части от етажи.

Казусите, които възникват само при определяне на кои части са общи по естество (задължително общи части) и по предназначение (по съгласие), могат да бъдат безкрайно разнообразни и усложнение. Напр. едно от най-големите практически изпитания в съвременните етажни собствености е определянето на покривните тераси като общи, или като индивидуални части, обща или частна собственост. Последиците, на следващо място, от определянето на общите части има практическо отражение при разпределянето на разноските за поддръжката и ремонта им, за вземане на решения за ползването им, както и за ограничения върху тях. Затова от практическа важност е етажната собственост да се въздържа от приемане на решения, които касаят общи част, за които същата няма компетентност, или да приема такива решения, които са допустими от закона.

Управление на етажната собственост

Практически погледнато, управлението на етажната собственост, свикването на общи събрания, приемане на решения, тяхното оповестяване, възможности за оспорване и т.н. са толкова строго формални, че самото съществуване и управление на етажната собственост може да се сравни с търговско дружество по сложност на формиране и дейност. Още с учредителното събрание етажната собственост е длъжна да избере управителни органи, законосъобразността на който избор може да е от значение за всички последващи действия от тяхна страна.

Свикването и провеждането на общите събрания на етажната собственост също е крайно усложнен процес, при който пренебрежимо нарушение на закона и предвидените формалности в него могат да доведат до незаконосъобразни решения, които от своя страна практически да блокират дейностите по поддръжка на сградата, например. Затова е изключително важно ЗУЕС да бъде спазван в детайли, тъй като при спорове обжалването на едно решение на етажната собственост може да отнеме години, докато текущите проблеми на сградата чакат своето решение.

Оспорване на решенията на етажната собственост

Правен интерес от оспорване и обжалване на решенията на етажната собственост имат всички, чийто правен интерес е накърнен. Но това не означава, че обжалването е допустимо във всички случаи, или че винаги ще бъде основателно. Преценката дали едно решение е законосъобразно и дали подлежи на съдебен контрол е важно да бъде направена преди да се стигне до съд, доколкото загубата на всяко едно дело може да бъде свързана с осъждане на разноски по делото. Освен това, решенията на етажната собственост могат да се обжалват само в определения в ЗУЕС срок, а не безсрочно, което е важна особеност, тъй като нищожността на тези тип решения е ограничена.