Делба на недвижими имоти

Съсобствеността върху недвижимо имущество често е съпътствана от проблеми, свързани с използването, поддръжката и съхраняването на имотите. Тя може да възникне при общо придобиване, но и след житейски събития, променящи живота – след развод, при наследство. Често, състоянието на съсобственост е нежелано, и се разглежда като „тежест“, доколкото за всяко решение на вида и начина на ползване на вещта (имота), или за разпореждане с него, се иска пълното съгласие на другия, или на другите съсобственици, което по закон е задължително.

Доброволна делба

Съсобствеността обаче не е неизменно правно състояние, а може да бъде прекратено, по различни начини, в зависимост от желанието на всички страни, а и от правното състояние – вещните права върху недвижимите имоти. Най-лесен и бърз начин за ликвидиране на съсобствеността е доброволната делба, обективирана в договор, по силата на който няколко общи недвижими имоти стават изключителна собственост на един или част от съсобствениците, а другата част получават в замяна парични средства, или други недвижими имоти, за които е постигнато съгласие. При този вид договори е необходимо участие на всички съсобственици, лично или чрез пълномощник. След изповядване на договора, в зависимост от параметрите, съсобствеността е ликвидирана и всеки поотделно може да се разпорежда със собствения си имот, както намери за добре.

Съдебна делба

Липсата на съгласие обаче не означава, че съсобствеността може да бъде вечно състояние. В тези случаи правният способ за ликвидиране на съсобствеността е съдебната делба. Това е съдебно производство, в което се изследват подлежащите на делба имоти, всички права и претенции върху тях, всички възражения на съсобствениците за поддържането им, за подобренията, за безвъзмездното ползване, за изравняване на сметки между съсобствениците (съделителите), както и се излагат всякакви възражения – за придобиване по давност от някой съделител, за липса на вещни права върху имотите от друг, и т.н. Съдебната делба се развива две съдебни, и една изпълнителна фаза, които грубо се наричат производство по допускане на делбата, и производство по извършване на делбата и производство по изнасяне на делбените имоти на публична продан. Във всяка една от тези фази е изключително важно да бъдат направени навреме всички възражения на страните, доколкото всяко едно от тях може да бъде от огромно значение за развитието на производството.

Продан на делбен имот

Публичната продан на неподеляем делбен имот също е производство, което има своите особености. Проданта се извършва от държавен или частен съдебен изпълнител, на цена, определена от вещо лице – независим оценител, и е достъпна за участие от всички лица, а не само съсобствениците. Но в зависимост от желанието на съсобствениците, е възможно търгът да бъде извършен само между тях, ако са налице определени условия – например заявена привилегия за изкупуване на имота. Възможно е също никой от съсобствениците да не иска да придобие имота, в които случаи общият интерес е постигане на най-високата цена на търга, поради което е важно това да бъде уточнено още при изнасянето на имота на публична продан.