Една от границите на свободата на договарянето е засягането и противоречието с правни принципи, като например справедливостта, добросъвестността, предотвратяване на несправедливото облагодетелстване[1], или най-общо казано добрите нрави. Противоречието с добрите нрави е въздигнато в най-висша степен на опорочаване на правоотношението, водещо до неговата изначална недействителност, съгласно чл. 26, ал. 1, предл. трето от ЗЗД. Едно от възможните противоречия с добрите нрави на един договор е освен неговият предмет, но и уговорките за необосновано високи (или ниски) цени, с които неравноправно се третират икономически слаби участници в оборота, използва се недостиг на материални средства на един субект за облагодетелстване на друг, всички сделки, чрез които се цели недобросъвестна конкуренция[2].
Изброените обстоятелства безспорно могат да имат отношение и трябва да се вземат предвид при преценката дали един договор е нищожен, а не само да се отчитат платената цена и стойността на прехвърляното благо. Както е посочено в Определение № 588 от 23.11.2015 г. на ВКС по гр.д. № 4334/2015 г., І г.о., ГК, и в Решение № 1295 на САС по в. гр. д. № 5408/2015 г., обстоятелството че договорената цена е около 36[3] пъти под пазарната обаче не е единственото, което да обуслови извод за нищожност на сделката поради противоречие с „добрите нрави“. За такива се приемат наложените и спазвани от хората етични норми на поведение в обществото в съответствие с изградена ценностна система. За противоречащи на морала следва да се считат сделки, с които неравноправно се третират икономически слаби участници в гражданския оборот, използват се законови методи за постигане на морално укорими резултати, сочещи на непочтеност и в разрез с общоприетите критерии за добросъвестност, както и роднинските връзки между страните по сделката. Въпреки това, открит остава въпросът, кога всъщност може да се приеме, че нееквивалентността на престациите е толкова голяма, че влече порочност на целия договор, ако останалите обстоятелства около сключването му не са решаващи[4].
Нищожност по чл. 26, ал. 1 от ЗЗД поради противоречие с добрите нрави
Облигационното правоотношение предпоставя самостоятелност от една страна и от друга се рамкира от „добрите нрави“ и от императивните правила, които при продажбата определят, че държавната такса се изплаща въз основа на данъчната оценка, дори ако е договорена цена, която е по-ниска от нея. Следователно законодателят допуска, че цената на един недвижим имот по волята на страните може да бъде по-ниска от данъчната оценка. В същото време понятието „добри нрави“ предполага известна еквивалентност на насрещните престации и при тяхното явно несъответствие се прави извод за нарушение, водещо до нищожност на сделката. Тази неравностойност би следвало да е такава, че практически да е сведена до липса на престация /Решение № 452 от 25.06.2010 г. на ВКС по гр. д. № 4277/2008 г., IV г. о., ГК/, тъй като еквивалентността на престациите поначало се преценява от страните и се съобразява с техния правен интерес.
Законът не съдържа критерий по който една сделка може да се обяви за нищожна поради разлика в насрещните задължения на страните по един договор (продажба на имот срещу крайно ниска цена), но съдебната практика е развила по-конкретни параметри – т. напр. Решение № 615 от 15.10.2010 г. на ВКС по гр.д. №1208/2009 г. на ІІІ Г.О. на ВКС е прието, че нищожност има поради 12 пъти по-ниската цена от пазарната на прехвърления имот, като е прието, че е неморално пълномощникът да уговаря над дванадесет пъти по-ниска стойност на продаваните имоти, договаряйки сам със себе си, макар да има пълномощно от собственика на имотите да извърши продажбата „на купувач и на цена, каквито намери за добре“ – при установена пазарна цена от 109 250.00 лв. сделката е била изповядана за 9 100.00 лв.
В Решение № 287 от 5.12.2018 г. на ВнАС по в. т. д. № 388/2018 г. е прието, че нищожност има при разлика от 10 до 20 пъти в цената на заменяното имущество, като в конкретния казус е била налице замяна на акции на стойност 22 278 лв. срещу недвижим имот на стойност 421 860 лв., и акции на стойност 4 631 лв. срещу имот на стойност 68 500 лв.
В Решение № 420 от 4.12.2019 г. на ОС – София по в. гр. д. № 408/2019 г. е разгледан договор, при който договор за наем е обявен за нищожен, тъй като при средна годишна наемна цена от около 573 000 лв. имотът е отдаден под наем за годишна цена от 1 000 лв., или около 50 пъти по-ниска от средната пазарна цена.
Нищожност също е налице, когато е сключен договор за цесия за вземане за 150 лв., ведно със законната лихва, срещу цена в размер от 1 лв., или над 150 пъти разлика в стойността на престациите – като едната е толкова незначителна, че е почти нулева – Решение № 392 от 14.12.2018 г. на ОС – Стара Загора по в. гр. д. № 1392/2018 г.
В друг казус – Решение № 29 от 9.04.2020 г. на БАС по в. т. д. № 17/2020 г., е прието, че нищожност е налице въпреки добрите отношения и общи бизнес цели между страните, когато разликата в престациите е между 6 и 158.25 пъти в цената – обща цена от 10 000 лв., при посочена в сделката обща данъчна оценка в размер на 61 259.90 лв. и пазарна стойност от 1 582 534 лв.
В друг казус съдът е приел, че 6.82 пъти по-ниска от пазарната цена на имотите, при продажна цена 2 900 лв. и пазарна цена 19 765 лв., е нищожна сделка, тъй като е налице нееквивалентност на престациите с оглед установената по делото при сключване на договора преследвана цел от страните по договора, а именно получаване на материална облага от купувача на необосновано ниска цена при обстоятелства, въз основа на които може да се направи обоснован извод за възползване на купувача от неблагоприятното положение на продавача – Решение № 383 от 26.11.2021 г. на ОС – Плевен по в. гр. д. № 708/2021 г.
От друга страна, в Решение от 28.11.2014 г. на ОС – Бургас по в. гр. д. № 1822/2014 г. е прието, че при разлика от 6.8 пъти липсва нищожност, при пазарна цена от 6 128 980 лв. и договорна – 900 000 лв.
При продажна цена от 500 лв., и пазарна стойност от 2 692 лв., съдът е приел, че превишението на стойностите от 5.4 пъти не води до нищожност на сделката, тъй като освен, че сумата от 500 лв. не е практически нулева, цената е договорена между страните с оглед близките отношения между управителя на дружеството и другата страна – Решение № 157 от 9.02.2022 г. на ОС – Варна по в. гр. д. № 2788/2021 г.
Не е налице нищожност поради нееквивалентност на престациите и когато разликата е от 4.7 пъти, при продажна цена от 9 700 лв. и пазарна стойност от 45 942 лв. – Решение № 44 от 25.03.2022 г. на БАС по в. гр. д. № 25/2022 г.
На последно място, в Решение № 24 от 9.02.2016 г. на ВКС по гр. д. № 2419/2015 г., III г. о., ГК се приема, че покупко-продажбата на апартамент на цена 2.5 пъти по-ниска от пазарната стойност на вещта не води до нищожност на сделката поради накърняване на добрите нрави – 9 900 лв. при средна пазарна цена 25 405 лв.
Практиката съответно приема, че практически сведена до нула насрещна престация по договора не е налице, когато продажна цена се равнява на около 1/4 от пазарната стойност на имота към датата на продажбата му, която да обуславя нищожност. Отделно съдът обръща внимание, че е „задължително да се отчете и обстоятелството, че при извършване на продажба между лица в близкия семеен кръг, за нашите традиции и морални норми е обичайно да се отчитат и нравствено-етичните отношения на привързаност и взаимопомощ между страните по договора, които, взети предвид ведно със свободата на договаряне, са в състояние да обосноват между тях съгласие за извършване на сделката при продажна цена, по-ниска от пазарната стойност или данъчната оценка на имота, без това да накърнява добрите нрави“ – Решение № 1312 от 1.11.2018 г. на ОС – Пловдив по гр. д. № 1289/2017 г.
При договори за аренда, съдилищата съответно отхвърлят, че е налице нищожност, когато цената е над 2 пъти по-ниска /Решение № 90 от 12.04.2019 г. на РС – Свищов по гр. д. № 1030/2017 г./, 4 пъти по-ниска /Решение № 403 от 1.10.2021 г. на ОС – Велико Търново по в. гр. д. № 79/2021 г./, и 7-9 пъти по-ниска /Решение № 260223 от 13.05.2021 г. на РС – Шумен по гр. д. № 1596/2019 г./ от средната пазарна.
От краткия преглед може да се направи генералният извод, че съдебната практика общо налага критерият, че долната граница, при която съдът приема, че е налице нееквивалентност на престациите, водеща до нищожност, е от 10 до 12 пъти разлика между продажна цена и пазарна стойност. Сделка може да е нищожна и под тези стойности, ако с нея се преследват и други неморални и обществено неприемливи цели, но това следва да се преценява съобразно конкретния случай.
Въпреки това следва да се приеме, че подобни параметри не биха били приложими за всички сделки. Така напр., когато един имот струва 10 000 лв., и се продаде за 1 000 лв., без между страните да съществуват други отношения и когато липсват други мотиви, е налице 10 пъти разлика в стойностите, което може да обуслови нищожност. Престацията от 1 000 лв. наистина може да се приеме като практически нулева, ако се предполага, че с нея трябва да се придобие еквивалентно недвижимо имущество. Същото би важало в известна степен и при увеличение на сумите – пазарна стойност от 100 000 лв. и продажна от 10 000 лв. Не считам обаче, че при крайно високи стойности подобно математическо съотношение винаги би водело до нищожност. Ако се продава имот струващ 20 000 000 лв. (двадесет милиона лева), и сделка се сключи за сумата от 1 000 000 лв. (един милион лева), това не би било нищожна сделка поради нееквивалентност на престациите, въпреки разликата от 20 пъти. Първият аргумент в тази насока е, че насрещната престация (продажната цена) от милион далеч не е „практически нулева“, както съдебната практика приема, че трябва да бъде, за да влече нищожност. На следващо място, при крайно високи цени и скъпоструващи недвижими имоти, пазарът става все по-ограничен и това води до липса на субекти с възможност да заплатят пазарната цена. Такива напр. биха били индустриални имоти за милиони, които дори и да се продадат на десетократно занижени цени, не биха били нищожни, а просто лоши бизнес сделки. В този смисъл, ако изобщо е възможно да се определи стойностно нищожност поради нееквивалентност на престациите, то при нарастване на цената разликата трябва да расте пропорционално, в известна степен.
Интерес представлява също така обратната хипотеза – дали покупката на имот на необосновано висока цена може да доведе до нищожност на сделката. Подобна рядка хипотеза теоретично би била възможна[5], но и по-проблемна. Доколкото нищожността се обуславя от една „практически нулева“ насрещна престация, която в такава хипотеза би била недвижим имот, то същият следва да е „едно нищо“, а платената за него цена – в десетки пъти над пазарната му стойност.
Унищожаемост на договор, сключен поради крайна нужда при явно неизгодни условия по чл. 33 от ЗЗД
Унищожаемост поради крайна нужда и крайно неизгодни условия може да се иска в срок от 1 година от сключване на договора, съгласно чл. 33 от ЗЗД, като съгласно Решение № 452 от 25.06.2010 г. на ВКС по гр. д. № 4277/2008 г., IV г. о., ГК следва да са налице кумулативно предпоставките:
– състояние на крайна нужда, определено от такова състояние на субекта, което го принуждава да сключи сделката;
– наличието на причинна връзка между условието да се сключи сделката и
– самата сделка да е сключена при явно неизгодни условия.
Практиката приема, че ако липсва предпоставката за състояние на крайна нужда искане за унищожаване на договор би било неоснователно, т.е. към момента на прехвърляне на имота продавачът трябва да изпитва недостиг на средства, както и в съвкупност общото му състояние не позволява задоволяване на основни нужди, което състояние да го подтикне да сключи подобен договор. При липса на такова състояние, напр. продажна цена от 3 пъти под пазарната не прави договора унищожаем, ако лицето не е било в крайна нужда – Решение № 452 от 25.06.2010 г. на ВКС по гр. д. № 4277/2008 г., IV г. о., ГК. Любопитно да се отбележи, че ВКС приема, че крайна нужда напр. не е липсата на средства за водене на бохемски начин на живот и тежка употреба на алкохол, ако с това не са свързани никакви здравословни проблеми или зависимости – Решение № 380 от 15.10.2012 г. на ВКС по гр. д. № 1015/2011 г., IV г. о., ГК.
В конкретни казуси практиката приема, че не е унищожаем договор, дори да е сключен при 28 пъти разлика от пазарната цена, ако продавачът не е бил в крайна нужда – Решение № 1484 от 2.12.2010 г. на ОС – Варна по в. гр. д. № 1560/2010 г., ГО. Този договор обаче е нищожен, както следва от изложеното относно иска по чл. 26, ал. 1 от ЗЗД поради противоречие с добрите нрави.
Унищожаем е обаче договор поради крайна нужда, сключен при цена от близо 5 пъти под пазарната, при продажна цена от 9 500 лв. и пазарна стойност 44 622 лв. – Решение № 316 от 8.12.2016 г. на ОС – Сливен по гр. д. № 93/2016 г., Решение № 22 от 5.04.2017 г. на БАС по в. гр. д. № 33/2017 г., Определение № 24 от 11.01.2017 г. на ВКС по гр. д. № 2841/2017 г., III г. о., ГК.
Налице е унищожаемост ако имот е продаден от лица, които са свръхзадлъжнели по свои кредити, и продадат имот при цена с 40% по-ниска от пазарната му стойност, т.е. 1.69 пъти разлика, при продажна цена от 42 500 лв. и пазарна стойност от 71 898.71 лв. – Решение № 87 от 10.07.2017 г. на ВКС по гр. д. № 3941/2016 г., III г. о., ГК. В сходен смисъл е и Решение № 218 от 15.11.2010 г. на ВтАС по гр. д. № 423/2010 г.
В Решение № 261295 от 20.11.2020 г. на СГС по гр. д. № 16915/2017 г. е прието, че при продажна цена от 64 835.76 лв. и пазарна от 101 000 лв., е налице унищожаемост поради 1.55 пъти разлика в стойността на престациите, или 35.80% намаление на цената.
Унищожаемост обаче няма при платена цена, равняваща се на 94.73% от действителната пазарна стойност – 73 233.20 лв. и 77 310 лв. – Решение № 1829 от 9.06.2022 г. на РС – Варна по гр. д. № 14282/2021 г.
От изложената съдебна практика може да се направи изводът, че унищожаеми биха били договорите за продажба на недвижими имоти поради крайна нужда и явно неизгодни условия, когато е налице дори и 36% намаление в цената спрямо пазарната стойност, или около 1.6 пъти по-ниска стойност. При разлика в цената от 1.6 пъти до 10 пъти би била налице унищожаемост, а за случаите над 10 пъти – нищожност, с направените по-рано уточнения, че в някои случаи следва да са налице и други условия, както и че при увеличаване на стойността за да е налице нищожност или унищожаемост разликата следва също да нараства.
Подобни изводи могат да бъдат сами по себе си притеснителни, доколкото намаление на цената от 36-40% понякога може да изглежда просто като добра оферта и примамлива отстъпка, без изобщо в преценката на купувача да се отчете обстоятелството, че подобна сделка може да се окаже унищожаема.
Оценяване на недвижимите имоти
Изложените стойности при преценката дали един договор е нищожен или съответно унищожаем повдигат логичния въпрос за оценяването на недвижимите имоти, или по-конкретно на предмета на сделката в широк смисъл. Интерес представлява Решение № 119 от 22.03.2011 г. на ВКС по гр. д. № 485/2011 г., I г. о., ГК, като се твърди, че в последното се приемало, че нищожност била налице „при двадесет и осем пъти по-ниска цена“. Последното решение се цитира и в други съдебния решения[6], така и в научни и практически статии и разработки, но всъщност Решение № 119 не обявява процесния в него договор за нищожен, а напротив – с него се отменя Решение № 24 от 07.01.2011 г. по гр. д. № 2005/2009 г. на Варненски окръжен съд и се отхвърля иска за прогласяване нищожността на договора, тъй като се констатира, че „при определяне на пазарната оценка на идеалната част от дворното место не е съобразено търсеното и предлагането само за идеална част от имот“, като всъщност съотношението между продажна и пазарна стойност било „по-малко от 1 към 4“.
Въпросът за методите и сравнителните аналози, използвани при оценяването на недвижимите имоти ще бъде винаги актуален, доколкото пазарните стойности не са константна величина. Съдебната практика приема, че действителната пазарна цена на имота е тази стойност, която отчита не само конкретното техническо състояние на жилището (време на изграждане, материали, овехтяване и др.), но и икономическите параметри, обусловени от предлагането и търсенето на регионалния пазар на недвижими имоти – т. 7 от ТР № 1 от 19.05.2004 г. на ВКС по гр. д. № 1/2004 г., ОСГК, Решение № 57 от 15.09.2022 г. на ВКС по гр. д. № 2309/2021 г., II г. о., ГК.
В някои случаи е налице и нормативно определена методика за оценяване – напр. в Наредба за оценка на поземлени имоти в горски територии (приета с ПМС № 236 от 3.08.2011 г., изм. и доп. бр. 34 от 3.05.2016 г.), или в чл. 16, ал. 1 на ЗКПО, който препраща към § 1, т. 10 от ДР на ДОПК, който пък от своя страна дава следните дефиниция за методи на определяне на пазарни цени: а) методът на сравнимите неконтролирани цени между независими търговци; б) методът на пазарните цени, където обичайната пазарна цена е цената, използвана в процеса на продажба на стоки и услуги в непроменена форма на независим партньор, намалена с разходите на търговеца и с обичайната печалба; в) методът на увеличената стойност, при който обичайната пазарна цена се определя, като себестойността на продукцията се увеличи с обичайната печалба; г) методът на транзакционната нетна печалба; д) методът на разпределената печалба. Методите са развити и в Наредба № Н-9 от 14.08.2006 г. за реда и начините за прилагане на методите за определяне на пазарните цени (издадена от министъра на финансите, обн., ДВ, бр. 70 от 29.08.2006 г.), приложима за прилагане на методите за определяне на пазарните цени между свързани лица за целите на данъчното облагане.
Отделно от посочените нормативни актове, приложими в публичноправни отношения, на осн. чл. 27, ал. 1, т. 5 от Закона за независимите оценители в България са приети и действащи Български стандарти за оценяване, в сила от 01.06.2018 г., които са задължителни за независимите оценители, на осн. чл. 18, т. 3 от ЗНО, и следва да се прилагат при извършване на оценките по гражданските дела с предмет нищожност и/или унищожаемост на сделки поради нееквивалентност на престациите.
Занижаване на цените по нотариални актове
Следва да бъде обърнато внимание и на един широкоразпространен феномен, който в много случаи би имал пряка връзка с преценката за нееквивалентността на престациите, а именно масовата практика сделки да се изповядват по цени от данъчна оценка, или под данъчна оценка, с цел спестяване на данъци и такси. От една страна, подобна сделка, при посочена цена в нотариален акт по данъчна оценка, и при липса на всякакви доказателства за доплащане на цената между страните в брой, може да се окаже нищожна или унищожаема само поради този факт – прикриване на действителната стойност на сделката, когато действителните пазарни цени са в пъти по-високи.
Този феномен би имал в някои случаи друга последица – невъзможност за изготвяне на оценка за действителна пазарна стойност поради липса на аналогични сделки за използването им като пазарни аналози, които да са изповядани по пазарни цени – напр. в Решение № 1140 от 2.02.2007 г. на ВАС по адм. д. № 10296/2006 г., III о. е обърнато внимание, че при извършване на оценката по делото от 23 сравнителни аналози – нотариални актове, 21 са изповядани на цени по данъчни оценки, което водело до занижена средна пазарна стойност. В този смисъл, една нищожна или унищожаема сделка може да се окаже действителна, ако е налице масово прикриване на продажните цени за сходни недвижими имоти.
Иван Николаев, адвокат
[1] Топуров, П. Нищожност на договорната клауза за възнаградителна лихва поради накърняване на добрите нрави. IUS ROMANUM, бр. 1/2019 г.
[2] Павлова, М.. Гражданско право. Обща част. София, Софи-Р, 2002, с. 533.
[3] Част от изчисленията в изложението са правени на база посочените стойности в съдебните актове, ако такива не са били направени от съда.
[4] Въпросът за съдържанието на „добрите нрави“ е много подробно развит от Гройсман, С. Понятието „добри нрави“ и въпросът за идентифицирането на защитавания от правото морал. Theo noster. Сборник в памет на гл. ас. Теодор Пиперков. София, 2014, с. 344.
[5] В Решение № 8 от 13.01.2020 г. на ОС – Силистра по в. гр. д. № 304/2019 г. е разгледан консултантски договор, обявен за нищожен, поради необосновано висока цена за услугата по услуги, които по същество били извършвани с ресурси на възложителя.
[6] Напр. в Решение № 24 от 9.02.2016 г. на ВКС по гр. д. № 2419/2015 г., III г. о., ГК.
