Покупка "на зелено" на недвижим имот

При този вид предварително договаряне и закупуване на недвижим имот, чието строителство е започнато, или тепърва предстои, на практика представлява финансиране на строежа. Тъй като при тази форма на договаряне, предварително не се прехвърля никаква собственост (идеални части от земята или правото на строеж), се подписва предварителен договор, в който се уговарят параметрите на бъдещата покупка на собствеността, която ще се прехвърли с нотариален акт. Възможно е преди подписването на предварителния договор да се изиска „стоп капаро“, което да гарантира на купувача с интерес, че имотът няма да се предлага на други лица, докато текат преговорите и проверката на сделката.

Качеството на купувачите „на зелено“

Купувачите „на зелено“ не са участници в процеса на строителство. Съгласно чл. 160, ал. 1 от ЗУТ това са възложителят, строителят, проектантът, консултантът, физическото лице, упражняващо технически контрол за част „Конструктивна“, техническият ръководител и доставчикът на машини, съоръжения и технологично оборудване. Купувачите по предварителните договори не са и възложители, тъй като съгласно чл. 161, ал. 1 от ЗУТ възложител е собственикът на имота, лицето, на което е учредено право на строеж в чужд имот, и лицето, което има право да строи в чужд имот по силата на закон. Купувачите по предварителните договори могат единствено да финансират строителството. Купувачите ще станат собственици едва при сключването на договор под формата на нотариален акт, или в след произвеждане на производството за обявяване на предварителния договор за окончателен, но и в двата случая – най-малкото след като сградата е завършена в груб строеж. По аргумент на чл. 181, ал. 2 от ЗУТ моментът, в който правото на строеж се трансформира в право на собственост върху сграда или самостоятелни части от нея е, когато сградата се изгради на степен груб строеж по смисъла на § 5, т. 46 от ДР на ЗУТ, а именно това е сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или със различна степен на изпълнени довършителни работи.

Предварително проучване на имота

Една от абсолютно задължителните стъпки, преди да се предприемат действия по фактическо договаряне и подписване на договорите, е проверката на собствеността на недвижимия имот, и проверката за тежести върху имота. В практиката се е наложило разбирането, че щом продавачът декларира изрядността си, то е налице презумпция за редовност, което не може да бъде по-погрешно.

Проучване на възложителя и строителя

Рисковете, свързани с личността на двата основни участника в строителството – възложител и строител, са свързани възможностите същите да не завършат започнатото строителство поради липса на капацитет (липса на опит, организация), както и липса на финансиране. Опитът следва да се докаже на базата завършени строителни проекти, или участието в такива, чрез изискване на директни данни от лицата, или независима проверка. От друга страна, финансовото състояние е по-особен въпрос, и при него формите на проверка са ограничени към даден момент – липса на подадени молби за откриване на производство по несъстоятелност, съдебна история, липса на образувани изпълнителни дела, липса на публични задължения и т.н. Финансовото състояние обаче е променливо, като добрите икономически показатели сами по себе си не представляват гаранция за бъдеща липсва на свръхзадлъжнялост или неплатежоспособност. Въпреки това, ако дори към момента на преговорите, преди подписване на договори, проверка може да се направи – същата следва да се възприема като задължителен елемент от процеса по покупка на имот „на зелено“.

Предварителен договор

След като имотът е проучен относно собствеността и тежестите, и след като няма основание да се предполага, че възложителят и строителят са рискови участници в строителството, естественото продължение на преддоговорните отношения е подписването на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. Със същия страните следва да се уговорят за всички елементи на бъдещата сделка, която ще се сключи под формата на нотариален акт, след завършването на сградата, а именно индивидуализацията на обекта, цената и начините на плащане, сроковете за завършване на строителството, степента на завършеност, форми на отговорност за неизпълнение, неустойки, гаранции, обезпечения, както и всички допълнителни уговорки, за които страните постигнат съгласие. Предварителният договор се сключва в обикновена писмена форма (чл. 19, ал. 1 от ЗЗД). Това обстоятелство (обикновената писмена форма, а не изповядването на сделката при нотариус), често се подценява от страните по договора, поради „неофициалността“ и „неокончателността“ на процедурата. Всъщност, тази грешна представа, може да доведе до сключването на опасни и неизгодни предварителни договори, тъй като те също имат силата на закон между страните и трябва да се спазват (чл. 20а от ЗЗД), а отделно – предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор (чл. 19, ал. 2 от ЗЗД), който ще бъде именно договорът, под формата на нотариален акт.

Нотариален акт

След изпълнение на всички условия по предварителния договор и най-вече завършването на сградата до степен, описана в него, страните сключват договор за покупко-продажба на недвижим имот, под формата на нотариален акт. След изповядване на сделката, нотариалният акт следва да бъде вписан в Службата по вписванията (Имотния регистър), за може същият да има оповестително действие спрямо всички трети лица, които биха имали претенции спрямо правото на собственост.

Предаване на владението върху обекта

В предварителния договор може да бъде указано, че владението ще се предаде предварително, преди изповядването на окончателната сделка пред нотариус, или след определен момент. Владението следва да бъде предадено с протокол, в който освен дата, следва да бъде описано и състоянието на предадения обект – неговата степен на завършеност, както и всички възражения на купувача, ако има такива. Ако при предаването на владението купувачът открие недостатъци в изпълнението на строителните и монтажни работи, при желание за ангажиране на отговорността на възложителя/строителя, същите следва да бъдат описани в протокола, като форма за доказване.

Гаранционни срокове

В предварителния договор, с допълнително споразумение, или при подписването на окончателния договор под формата на нотариален акт могат да се уговорят гаранционни срокове за изпълненото строителство, които не могат да бъдат по-малки от определените в Наредба № 2 от 31.07.2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите в Република България и минимални гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти на МРРБ. Съгласно същата, гаранционните срокове започват да текат от деня на въвеждането на строителния обект в експлоатация (издаване на разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация).