Проверка на собствеността на недвижим имот

Една от задължителните процедури, от гледна точка на правната сигурност на сделките с недвижими имоти и оборота, преди покупката на недвижим имот, е проверката му за така наречените „тежести“. Освен проверката за тежести върху недвижим имот, другият задължителен аспект на преддоговорното проучване, от гледна точка на сигурността, е изследването на историята на собствеността. Ако проверката е насочена към поземлен имот, който е бил обединен от няколко по-малки, е необходимо да се проследи собствеността и вписванията за всеки един имот, съставна част на обединения, а не само за последния.

Проверката в Имотния регистър

Имотният регистър, воден от местните Служби по вписванията към районните съдилища, осигурява публичност на вписаните актове за собственост, тежести, и други вписвания и отбелязвания. Проверката от практическа гледна точка започва от проучване на текущия собственик (продавач), и върви назад по веригата на прехвърлянията. В някои служби по вписванията, напр. в София, архивът на регистъра е разделен на стар и нов – съответно от 1912 г. (годината е променяща се поради изтичането на 100-годишния срок за съхранение) до 1989 г. и след 1990 г. За по-стари актове за собственост (крепостни актове и др.), проучването следва да се проведе в Държавна агенция “Архиви”. На следващо място, имотният регистър понястоящем разполага с електронна информационна система, обхващаща периода от 1997 г. насам, в която отдалечено могат да се правят справки, но без да се получават преписи от актове. Получаването на актовете винаги се извършва на място в съответната служба по вписвания.

Проверката в Поземлените комисии

С приемането на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (обн. 01.03.1991 г.) се урежда т. нар. възстановяване на собствеността (реституцията) на земеделски земи, комасирани по времето на Народна Република България. В огромна част от случаите, при проверката на собствеността на един имот, се стига до цитирано решение на съответната поземлена комисия, с което собствеността върху съответната земя е възстановена. Не са редки случаите, в които именно тези решения се оказват несъществуващи, невлезли в сила, отменени или нищожни. Това на практика може да означава, че собствеността, която е била прехвърляна, или ще бъде прехвърлена, не е възстановена, и представлява държавна/общинска собственост. Именно поради тази причина проверката на собствеността не се изчерпва с преглед на наличните вписвания в Имотния регистър. Същото се отнася и за имотите, възстановени съгласно Закона за възстановяване собствеността върху одържавени недвижими имоти (обн. 21.02.1992 г.). Освен, че при наличието на данни за постановен акт за възстановяване на недвижими имоти, същият трябва да бъде проверен, проверката в Поземлените комисии трябва да завърши с искане на Удостоверение, че за имота липсват или са налице реституционни претенции. С това удостоверение трябва да се гарантира, че процедурата по възстановяване е приключила.

Проверката в Общините и Областните управи

На следващо място, собствеността на имота към даден момент може да е частна, но това далеч не означава, че върху имота няма претенции от държавата или общината, наличие на актове за държавна/общинска собственост. Казаното за удостоверението, което трябва да се вземе от поземелените комисии, важи и за тази проверка.

Проверката за устройствен статут на поземлените имот

При проверката на поземлен имот, друг аспект, който не следва да се пропуска, е проверката относно устройствения му статут. Възможно е един имот да се продава като урегулиран, но всъщност регулация да не е приложена. Възможно е също така да се твърди, че същият е отреден за средно и високо жилищно строителство, с плътност на застрояване от 80%, коефициент на интензивност на застрояване от 2.5, но всъщност да се касае за зелена площ. Поради това преди покупката на поземлен имот, една част от проверката задължително трябва да обхване и устройствения му статут, с преглед на общия устройствен план, приетите подробни устройствени планове, план за застрояване и т.н.

Проверката за незаконно строителство

В зависимост от вида на имота – самостоятелен обект в сграда, поземлен имот, или цяла сграда, друг важен аспект е относно законността на построеното. Така например е възможно да се касае до малки нарушения – незаконно остъкляване на балкон/тераса/лоджия, или до значителни – незаконно преустройство на помещения, премахване на носещи конструкции, надстрояване и/или пристрояване и т.н. От гледна точка на правото на собственост, законният статут е без значение – може да се прехвърля всяко право, което не е изрично забранено от закона (извадено от гражданския оборот). Проблемът при незаконното строителство е в трайността на правото на собственост, тъй като съществува опасност да бъде наредено премахването му даден бъдещ момент, и реално част от собствеността, или дори цялата, да бъде ликвидирана.

Проверка за десет години назад

Една от масовите грешки на купувачите, продавачите, посредниците при изповядване на сделката и т.н., е да се иска проверка на собствеността за период от 10 години назад – период, равняващ се на придобивната давност от недобросъвестен владелец. Грешката се състои в това, че ако даден имот е бил държавна или общинска собственост, за него може да не се прилага придобивната давност, т.е. дори и да са минали повече от десет години, имотът пак не би бил собственост на продавача и последващите приобретатели, а на държавата или общината. Това пък също означава, че всичко построено върху един поземлен имот би се оказало собственост на държавата или общината, ако в даден бъдещ момент те заявят своите претенции.