Проверка за тежести на недвижим имот

Освен проверката на собствеността, преди покупката на недвижим имот, еднаква по важност е проверката му за така наречените „тежести“.

Какво представляват тежестите върху един имот?

Правото на собственост се състои от признатата и гарантираната от закона възможност едно, или няколко лица (при съсобственост) да владее, ползва и да се разпорежда фактически и юридически с една вещ (недвижим имот). Тежестите върху имота се възприемат като ограничения в полза на трето лице – несобственик, върху това гарантирано и защитено съдържание на правото на собственост, поради . Това могат да бъдат както ограничени вещни права – право на ползване, право на строеж, право на преминаване, така и вписвания върху партидата на имота, свързани с облигационни права – възбрани, ипотеки, искови молби, решения и други актове, подлежащи на вписване.

Защо е необходима проверката за тежести?

В случай, че едно лице придобие имот, върху който има направени вписвания, може да се окаже, че макар и да е придобил собствеността, той трябва да търпи ограничения, наложени от правата на трети лица, включително и да търпи принудително изпълнение върху имота за дълг на продавача, или на предходен собственик. Може също да се окаже, че за имота има претенции от трети лица, които макар да не са собственици към момента на изповядване на сделката, те ще придобият собствеността по силата на съдебно решение. Възможно е също, макар да има вписана искова молба, делото, въз основа на която е образувано, да е било прекратено или приключило в полза на собственика, а не на третите лица, но исковата молба да „стои“ като тежест (тъй като исковите молби не се заличават). Хипотезите, свързани с вписванията върху имота, са многобройни, и трудно могат да бъдат обхванати в цялост. Това обаче далеч не означава, че вписванията за един конкретен имот не могат да бъдат проверени в цялост, и да се каже дали същият е „чист“ или не е.

Достатъчна ли е проверката за десет години назад?

Една от масовите грешки на купувачите, продавачите, посредниците при изповядване на сделката и т.н., е да се иска проверка назад за период от 10 години – период, равняващ се на придобивната давност от недобросъвестен владелец. Грешката се състои в това, че ако даден имот е бил публична държавна или общинска собственост, за него може да не се прилага придобивната давност, т.е. дори и да са минали повече от десет години, имотът пак не би бил собственост на продавача и последващите приобретатели, а на държавата или общината. Това пък също означава, че всичко построено върху имота би се оказало собственост на държавата или общината, ако в даден бъдещ момент те заявят своите претенции.

Как се извършва проверката?

Основният начин е да се изиска издаването на Удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания от Имотния регистър към Агенция по вписванията – териториалната Служба по вписвания, при заплащане на съответната такса. При искането му се изисква посочване на периода, за който да бъде издадено същото, като масово то е за десет години назад, което е грешка, както отбелязахме. В издаденото Удостоверение, наричано още и Удостоверение за вещни тежести (УВТ) биха били отразени всички вписвания, отбелязвания и заличавания за имота, откъдето може да се проследи собствеността, и тежестите, ако има такива. В Удостоверението обаче може да се съдържа изключително много и изключително объркваща информация, поради което често е необходимо снабдяването и с посочените вписани по партидата на имота актове, за изясняване на ситуацията.

Друг начин, който в някои случаи е достатъчен, поне за начало на проверката, е да се направи електронна справка в електронния имотен регистър. Същият обаче не е със свободен достъп, и всяка справка се заплаща от сметка, в която предварително се внесени средства изцяло за нуждата на системата, които не могат да бъдат възстановени.

След като са направени справките, същите трябва да бъдат „разчетени“, защото понякога в тях има повече информация, отколкото някой би предполагал. Също така може да се окаже, както често се случва в практиката, че даден поземлен имот е бил обединен от няколко по-малки. В такива случаи е необходимо да се проследи собствеността и вписванията за всеки един имот, съставна част на обединения, а не само за последния.

Колко време отнема издаването на Удостоверението и справките върху него?

В зависимост от вида поръчка, Удостоверението за вписвания, отбелязвания и заличавания се издава в срок между 3 и 7 работни дни. Справката за вписаните актове, отразени в него, обаче, може да отнеме поне още толкова, в зависимост от обема на информация, тъй като не цялата информация се съдържа в Агенция по вписванията – когато трябва да се провери вписана искова молба, проверката става в съответните съдилища, когато има вписани възбрани – при съответния изпълнител, когато има ипотеки – справката се прави при кредитора, и т.н.

Задължителна ли е проверката за тежести?

В някои случаи проверката не е необходима – когато например се закупува имот със собствени средства, и купувачът изрично не държи на проверката. В други случаи обаче, когато се договаря с непознати лица, или средствата за закупуването на имота се предоставят от банка, проверката е абсолютно задължителна, и колкото по-щателна е същата, толкова по-голяма е сигурността, че правото на собственост върху имота ще бъде придобито в цялост.