Правото на строеж е ограничено вещно право, даващо възможност на едно лице да построи и притежава сграда върху недвижим имот, чужда собственост. Суперфицията, със своята хилядолетна история, обаче продължава да търпи развитие по отношение на условията за упражняването, така и относно погасяването ѝ.
Съгласно чл. 63, ал. 1 от ЗС собственикът може да отстъпи на друго лице правото да построи сграда върху неговата земя, като стане собственик на постройката, като правото да се построи сграда върху чужда земя (чл. 63, ал. 1) се погасява в полза на собственика на земята по давност, ако не се упражни в продължение на 5 години – чл. 67, ал. 1 от ЗС. Тези две разпоредби съществуват в този вид от приемането на Закона за собствеността през 1951 г., но, както ще стане ясно, продължават да предизвикат проблеми в правоприлагането, в допълнение на новоприетата през 1996 г. ал. 2 на чл. 66 – правото на строеж не се погасява, ако постройката или част от нея погине, освен ако в акта за учредяването е предвидено друго.
По-старата доктрина и съдебна практика
Преди приемането на чл. 66, ал. 2 от ЗС, доктрината и съдебната практика категорично приемат, че с погиването на построеното правото на строеж не се погасява, и носителят му има право да изгради отново сградата – Решение № 297 от 26.II.1985 г. по гр. д. № 356/84 г., I г. о. ВС, Решение № 458 от 26.V.1994 г. по гр. д. № 216/94 г., I г. о. Същото мнение се споделя и Петко Венедиков[1].
Акад. Любен Василев без съмнение приема, че петгодишният погасителен срок за извършване на построяването, предвидено от чл. 67 ЗС, се отнася само за построяването, което трябва да се извърши след акта, с който правото на строеж е учредено. Ако постройката бъде издигната в този срок, но след това погине поради случайно събитие или непреодолима сила или бъде съборена поради опасност от самосрутване или поради това, че се окачестви като вредна в хигиенно отношение (щом строежът е бил извършен по законен ред), притежателят на правото на строеж може да я построи наново, а при частично погиване – да я възстанови в предишния обем. В тази хипотеза срокът по чл. 67 ЗС не може да намери приложение. Повторното построяване или възстановяване на сградата може да се извърши без оглед на това, дали от погиването или от събарянето са изтекли повече от пет години[2].
Така и в по-новата съдебна практика ВКС обобщава, че съгласно чл. 66, ал. 2 ЗС /Нова – ДВ, бр. 33 от 1996 г./ правото на строеж не се погасява, ако постройката или част от нея погине, освен ако в акта за учредяването е предвидено друго. Посоченото правно положение се е прилагало в съдебната практика и преди изричното му законодателно уреждане. Това е така, защото в закона не е предвидено при погиване на изградената върху чужда земя постройка да се погасява учреденото и осъществено вече право на строеж. В тези случаи носителят на правото на строеж може да възстанови разрушената сграда[3].
Въпросът за погасяване на правото на строеж при погиването на сградата назрява след промените в държавата в началото на 90-те години на XX век, което налага изричното му законодателно уреждане. Остро се поставя въпроса за всички жилищни сгради, построени върху държавна и вече общинска земя, и техния ограничен живот. Законодателната промяна е инициирана успоредно с въвеждане на възможността за закупуване на идеални части от земята, върху която са построени жилищата на граждани, в ограничен срок (която възможност се оказва неуспешна). Така предложената ал. 2 на чл. 66 ЗС следва да внесе яснота относно въпрос, който за част от народните представители не е бил спорен[4].
След приемането на новата разпоредба през 1996 г. изглежда, че въпросът е решен – правото на строеж не се погасява, ако постройката или част от нея погине, освен ако в акта за учредяването е предвидено друго, и както е допълнено от доктрината и практиката – няма срок за възстановяване на построеното.
ЗУТ, ТР № 1/2011 г. на ОСГК, и упражняване на правото на строеж
С приемането на Закона за устройство на територията през 2001 г. за пръв път е уреден етапът на строителството „груб строеж“ – сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или със различна степен на изпълнени довършителни работи – т. 46 (предишна 42) от § 5 ДР на ЗУТ. Легалната дефиниция обобщава предходните разпоредби на ПП ЗТСУ, напр. чл. 227, който говори за груб строеж, включващ покрива на сградата, и чл. 245 – груб строеж с всички конструктивни, изолационни и други части, необходими за осъществяване на следващия етап на строителство на сградата. В допълнение, чл. 181 ЗУТ определя, че правото на строеж съществува до завършване на грубия строеж, след което се трансформира в прехвърляемо право на собственост.
Тълкувателно решение № 1 от 4.05.2012 г. на ВКС по т. д. № 1/2011 г., ОСГК на първо място потвърждава, че правото на строеж се счита за упражнено с достигане на грубия строеж по см. на ЗУТ, което е продължение на съдебната практика по ЗТСУ – според общата правна уредба в чл. 63 и чл. 67 ЗС, регламентираща случаите, когато правото на строеж се отстъпва с гражданскоправна сделка, срокът за извършване на строежа е пет години. Пропускането да се изгради сграда поне в груб строителен вид в този срок води до автоматично отпадане правото да се продължи по-нататък строителството и правото да се притежава незавършената постройка в отделна собственост върху чуждото място[5].
Така за осъществяването на право на строеж пряко приложение има ЗУТ и т. 46 от § 5 ДР на ЗУТ, като правото на строеж се счита за осъществено при изпълнени ограждащите стени и покривът, без или със различна степен на изпълнени довършителни работи. Поставя се въпросът обаче как се установява достигането на грубия строеж, известен в строителството като Акт образец 14. Решение № 74 от 12.02.2024 г. на ОС – Благоевград по гр. д. № 907/2022 г. обобщава този въпрос и релевантната съдебна практика. В Решение № 98 от 16.02.2010 г. на ВКС по гр. д. № 291/2009 г., III г. о., ГК, ВКС се е произнесъл, че при сграда с повече отделни обекти, за да се трансформира правото на строеж в право на собственост върху конкретен обект, е достатъчно конкретния обект да е изпълнен в груб строеж, като без значение е дали сделката е била извършена при действието на ЗТСУ или при това на ЗУТ. За установяване степента на завършеност на построеното и дали същото има характеристиката на груб строеж са постановени решения на ВКС, по реда на чл. 290 от ГПК – Решение № 46 от 12.03.2010 г. на ВКС по гр. д. № 725/2009 г., II г. о., ГК; Решение № 37 от 16.07.2015 г. по гр. д. № 6418/2014 г. на II г. о., ГК, според които единствено с акт на общинската администрация се дава преценка на завършеност на сградата и от този момент правото на строеж е реализирано в обекти, които могат да бъдат предмет на прехвърлителна сделка, съгласно чл. 181, ал. 2 от ЗУТ. В Решение № 37 от 16.07.2015 г. по гр. д. № 6418/2014 г. на 2 г. о., ГК е уточнено, че конкретните правила и компетентност на органа на общинската администрация, осъществяваща надзорни функции в процеса на строителството, се определя от действащите към момента на съставяне на протоколите правила на действащия подзаконов нормативен акт. В контекста на горното, следва да се съобрази разпоредбите на чл. 1, ал. 4 от Наредба № 3 от 31.07.2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството, съгласно която съставените и оформените, съгласно изискванията на този подзаконов нормативен акт актове имат доказателствена сила при установяване на обстоятелствата, свързани със започване, изпълнение и въвеждане в експлоатация /приемане/ на строежа. Придадената на посочените актове доказателствена сила се извежда и критерия за компетентния орган, за начина на установяване на етапа на завършеност на строителството на сграда в груб строеж и годните за това доказателства. Следователно – според цитираната съдебна практика и при съобразяване действието на ЗУТ – единствения акт, с който се дава преценка на степента на завършеност на сграда е съответния акт за констатиране на етапа на строителство, издадена от компетентния за това административен орган от съответната общинска администрация и това е меродавния момент за преценка кога правото на строеж е реализирано и съответно е възникнал годен обект за прехвърлителна сделка.
В същото време обаче е налице и друга съдебна практика, в която по въпроса относно това с какви доказателствени средства е допустимо да се установява въпроса кога и за степента на завършеност на един строеж до степен на груб строеж – в Решение № 204 от 12.01.2018 г., по гр. д. № 113/2017 г. по описа на ВКС, I г. о., постановено по чл. 290 от ГПК е посочено, че степента на завършеност на строежа към датата на предявяване на иска може да се установява с всички допустими по ГПК доказателства – писмени, гласни, експертизи, които следва да се преценяват в съвкупност.
С Решение № 53 от 17.02.2011 г., по гр. № 1467/2009 г., II г. о. на ВКС, също постановено по чл. 290 от ГПК е допуснато касационно обжалване по въпроса по приложението на чл. 67, ал. 1 от ЗС, а именно – до каква степен следва да бъде завършено строителството и по какъв начин следва да бъде установена степента на завършеност, за да се приеме, че правото на строеж е погасено по давност по смисъла на чл. 67, ал. 1 от ЗС. В цитираното решение се застъпва като правилно становището, изразено и в Решение № 1477/28.12.2006 г. по гр. д. № 2147/2005 г. на ВКС, 4б г. о. Посочва се, че чл. 67, ал. 1 от ЗС няма предвид абсолютното завършване на строежа, а завършването на обекта в груб строеж по см. на § 5, т. 42 /сега т. 46/ ДР на ЗУТ, а именно – да са изпълнени ограждащите стени и покрива без или с различна степен на изпълнение на довършителните работи. Степента на завършеност на строежа може да бъде установена с всички допустими от процесуалния закон доказателствени средства /писмени и гласни, както и с експертни заключения/, които следва да бъдат преценявани от съда в тяхната съвкупност, т. е. изводът за степента на завършеност на строителството към датата на предявяване на иска следва да бъде основан на преценка както на писмените, така и на гласните доказателства и да бъде съобразено правното значение на всички факти, чието осъществяване е установено по категоричен начин с тези доказателства, както и да бъде съобразено кои доказателства съдържат индиция за осъществяването на имащите правно значение за спорното право факти. В същото това решение е обоснован извод за степен на завършеност не само въз основа на експертиза, но и с позоваване на гласни доказателства.
При наличието на такава неяснота и противоречиви разрешения в практиката е постановено и Определение № 473/16.12.2015 по дело № 3997/2015 на ВКС, ГК, II г. о., в което са коментирани следните правни въпроси: кога възниква обект /недвижим имот/, годен за разпореждане и как се удостоверява степен на завършеност „груб строеж“; констатацията на етапа „груб строеж“ на сградата, извършена от общинската администрация следва ли да е нарочен формален акт и ако такъв акт липсва, може ли този факт да се установява с други доказателствени средства по ГПК. В този акт е цитираното и Решение № 277/2012 г., по гр. д. № 259/2012 г., ВКС, І г. о., постановено по реда на чл. 290 ГПК, в което е прието, че в закона не е предвидено обратно действие на разпоредбата на чл. 181, ал. 2 ЗУТ, поради което установяването на степен на „груб строеж“, завършен преди влизане в сила на ЗУТ, може да става с всички доказателствени средства, допустими по ГПК. Следователно, само за строежи, завършени след влизане в сила на ЗУТ, констатацията на етапа на строителството като „груб строеж“ следва да се извършва с формален акт от общинската администрация, а за тези, завършени до етап на груб строеж може да се установяват и чрез други доказателствени средства, допустими по ГПК, не само с изричен и нарочен акт на администрацията.
Стои въпросът дали упражняването на право на строеж може да бъде осъществено с незаконно строителство, както е поставен въпросът в Определение № 879 от 18.08.2009 г. на ВКС по гр. д. № 762/2009 г., I г. о., ГК, но недопуснат до касация. Приемайки горните постановки, достигането на груб строеж не може да бъде установено от компетентната администрация, ако се касае за незаконно строителство, т.е. няма как да бъде издадено удостоверение по 181 ЗУТ, ако се касае за строеж, изпълнен при действието на ЗУТ.
Загубване на грубия строеж и погасяване на правото на строеж
Както беше посочено, със самото погиване на построеното правото на строеж не се погасява, ако не е уговорено друго – чл. 66, ал. 2 ЗС. Най-новата съдебна практика приема, че разпоредбата на чл. 67, ал. 1 от ЗС (погасяване на правото на строеж след 5 години) е приложима и при веднъж упражнено право на строеж, но при погиване на постройката. Приема се, че тази разпоредба следва да намери приложение и в случаите, при които след построяването на сградата, същата по някаква причина загуби характеристиките си на „груб строеж“. От този момент тя престава да бъде годен обект на правото на собственост, а представлява недвижим имот по смисъла на чл. 110 ЗС като част от незавършена сграда и за носителя на правото на строеж възниква правото да я възстанови в първоначалния ѝ вид. Ако в петгодишния срок по чл. 67 ЗС той не я възстанови до етап на „груб строеж“, правото на строеж се погасява по давност. Следователно давностният срок започва да тече от момента, в който сградата е престанала да има посочените в § 5, т. 46 от ДР на ЗУТ характеристики, а не от пълното ѝ разрушаване, респ. от разчистването на терена. Приемането на противното би означавало да се допусне ограниченото вещно право на строеж, което обременява имота на собственика, да съществува без да има предвидимост дали ще бъде упражнено и в какъв срок, респ. съществуването на полуразрушени и негодни за ползване сгради през неопределен период от време, което не е целта на закона – Решение № 70 от 2.12.2020 г. на ВКС по гр. д. № 4106/2019 г., II г. о., ГК, Определение № 2837 от 10.06.2024 г. на ВКС по гр. д. № 5430/2023 г., I г. о., ГК. В сходен смисъл е и Решение № 1232 от 25.11.2008 г. на ВКС по гр. д. № 3587/2007 г., IV г. о., което обаче не дава отговор на въпроса от кой момент тече срокът по чл. 67, ал. 1 ЗС.
Проблемът при съобразяването на тази практика възниква при установяването на загубените характеристики на „грубия строеж“. В решението си от 2020 г. ВКС е приел, че това годно е станало с протокол по чл. 196, ал. 1 и ал. 2 ЗУТ. Съгласно чл. 196, ал. 1 ЗУТ състоянието на обектите и необходимите ремонтни и възстановителни дейности, се установяват с протокол от комисия, назначена от кмета на общината. Издаването на протокол по чл. 196 ЗУТ обаче не ревизира удостоверението по чл. 181 ЗУТ за достигане на груб строеж. На общинската администрация не е възложено да ревизира вече издадените удостоверения по този ред с последващи свои удостоверения на същото основание, при констатации за физическо „премахване“ на конструкции, вече приети като цяло в етапа на строителните дейности по утвърдения ред и със съответните актове и протоколи. Подобна констатация, за последващо премахване, не е в предмета на удостоверяване по реда на чл. 181 ЗУТ. Премахване на строежи или части от тях, включително констатациите на благоустройствената администрация за тези факти като осъществени при наличие или отсъствие на съответните предписания, не са основание за ревизиране на последиците при вече упражнена компетентност по чл. 181 ЗУТ, в случая при завършване на сградата на карабина – Решение № 45 от 25.06.2019 г. на ВКС по гр. д. № 1466/2018 г., III г. о., ГК.
Сляпото съблюдаване на задължителната практика на ВКС с Решение № 70 от 2.12.2020 г. на ВКС по гр. д. № 4106/2019 г., II г. о., ГК обаче може да доведе до житейски абсурдни ситуации, при които сгради изгубват и придобиват състоянието на „грубия строеж“ многократно, незаконно, и без никой да отчете това. Ако стриктно следва да се спази § 5, т. 46 ДР на ЗУТ, а именно – да са изпълнени ограждащите стени и покрива без или с различна степен на изпълнение на довършителните работи, това означава, че кумулативното изискване – покрив и стени, няма да бъде спазено при ремонт на покрив[6], при буря (отнасяне на покрив), или при други по-сериозни ремонти (реконструкции) по фасадата на една сграда. При един незаконен ремонт без разрешение, т.е. сваляне на керемидите на скатен покрив, и подмяна на няколко или всички носещи греди, сградата би загубила „грубия строеж“ и вече не би била годен обект на собственост, като дори покривът да бъде възстановен, за незаконния ремонт не може да бъде издадено удостоверение по чл. 181 ЗУТ. Както е посочено в Решение № 4396 от 11.10.2019 г. на ОС – Благоевград по в. гр. д. № 491/2019 г., строежът, на който е поставена последната керемида, трансформира правото на строеж в право на собственост върху обект. A contrario, при загубване на една керемида би се загубило качеството на строежа по § 5, т. 46 от ДР на ЗУТ, и би престанал да бъде годен обект на собственост, трансформирайки се в право на строеж, което трябва да бъде упражнено в срок от 5 години, а в случай че не се упражни, ще се погаси в полза на собственика на земята – така цитираното Решение № 70 от 2.12.2020 г. на ВКС по гр. д. № 4106/2019 г., II г. о., ГК.
В други решения, разбира се, не се достига до такива крайни изводи, което според мен е правилният подход – обстоятелството, че част от външните стени са били разрушени не може да обоснове извод, че построеното е загубило характеристиките си по § 5, т. 46 ДР на ЗУТ – Решение № 124 от 6.10.2022 г. на ВнАС по в. гр. д. № 279/2022 г., Решение № 1659 от 30.12.2022 г. на ОС – Варна по в. гр. д. № 1955/2022 г. В Решение № 126 от 24.07.2025 г. на РС – Девня по гр. д. № 169/2024 г. се приема, че сградата е загубила грубия строеж, тъй като от нея са останали само основите.
Считам, че вторият подход е по-правилен, а именно, че срокът по чл. 67, ал. 1 ЗС не следва да тече от момента на загубване на качеството груб строеж на вече изградена сграда, и че принципното загубване на качеството „груб строеж“ не е обратнотъждествено на достигане на „грубия строеж“, най-малкото защото законът не урежда подобна възможност – загубване на характеристиките на „грубия строеж“. ЗУТ урежда хипотези на премахване на сгради поради незаконно строителство или опасни строежи, а не загубването на характеристиките на груб строеж. В чл. 195, ал. 1 ЗУТ е уредено общото задължение на собствениците на строежи да ги поддържат в техническо състояние, отговарящо на основните изисквания по чл. 169, ал. 1 (1. механично съпротивление и устойчивост; 2. безопасност в случай на пожар; 3. хигиена, здраве и околна среда; 4. достъпност и безопасност при експлоатация; 5. защита от шум; 6. икономия на енергия и топлосъхранение; 7. устойчиво използване на природните ресурси) и ал. 3 ЗУТ (1. опазване на защитените зони, на защитените територии и на другите защитени обекти и на недвижимите културни ценности; 2. намаляване на риска от бедствия; 3. физическа защита на строежите), да не извършват и да не допускат извършването на промени в тях, които водят или могат да доведат до влошаване на проектните нива на съответствие с изискванията за целия строеж или за отделни негови характеристики. В случай на неизпълнение на посочените задължения строежите следва да се поправят и заздравят (чл. 195, ал. 4 и 5 ЗУТ), но напр. от загубените механично съпротивление и устойчивост и достъпност и безопасност при експлоатация на строежите не следва, че същите са загубили степента си на завършеност „груб строеж“.
На следващо място, неправилно е безкритичното пренасяне на чл. 67, ал. 1 ЗС към хипотезите на погиване на построеното въз основа на право на строеж, и даването на нов срок за упражняването му. Законът за собствеността в чл. 67 повелява еднократно упражняване – „упражни“, а не последователно такова – „упражнява“. Следователно чл. 67, ал. 1 ЗС урежда еднократното първоначално упражняване на правото на строеж. Чл. 67, ал. 1 ЗС не препраща към чл. 66, ал. 2 ЗС, а към чл. 63, ал. 1 ЗС. Тълкуването на чл. 67, ал. 1 ЗС в друг смисъл напълно игнорира чл. 66, ал. 2 ЗС, който изрично казва, че с погиването на сградата или част от нея правото на строеж не се погасява, ако не е уговорено друго. Слагането на знак за равенство между „погине“ и „загуби характеристиките си на „груб строеж““ не се подчинява на нито едно възможно тълкуване на ЗС, или на ЗУТ. Чл. 66, ал. 2 ЗС изрично казва, че дори и част от постройката да погине, напр. нейния покрив, правото на строеж не се погасява. Приложимото тълкуване e ratione legis stricta, тъй като нормата на чл. 66, ал. 2 ЗС, вр. чл. 67, ал. 1 ЗС е ясна и разширителното тълкуване би поставило задълженото лице в по-неблагоприятно положение („постройката или част от нея погине“ да бъде равнозначно на „загуби характеристиките си на „груб строеж““)[7]. A fortiori, ако при частично погиване на сградата правото на строеж не се погасява, то не следва при загубването на грубия строеж да започва да тече давностен срок. На следващо място, погиването на постройката може да е свързано с природни бедствия, извънредни ситуации, и обстоятелства от непредвидим характер. Едва ли целта на чл. 67, ал. 1 ЗС е да даде срок на суперфициарите да възстановят сградите си след катаклизъм, който никой не е можел и не е бил длъжен да предвиди. Обратно, чл. 67, ал. 1 ЗС ясно е насочен към първоначалното учредяване на правото на строеж, когато страните по договора имат точно определени цели и задължения, но и се предполага тяхната подготовка, поради което законът задължава правото да се упражни в срок от 5 години, а не когато това е непредвидено състояние.
Мотивите на Решение № 70 от 2.12.2020 г. на ВКС по гр. д. № 4106/2019 г., II г. о., ГК, а именно, че съществуването на полуразрушени и негодни за ползване сгради през неопределен период от време не е целта на закона, също търпят критика. Завършването на една сграда до „груб строеж“, или „възстановяването“ на „грубия строеж“ означава точно това – съществуването на полуразрушена и негодна за ползване сграда за неопределен период от време, тъй като грубо завършената сграда не е годна за обитаване без разрешение за ползване или въвеждане в експлоатация, но с грубото завършване правото на строеж вече осъществено и е трансформирано в право на собственост. Едва ли има български град, в който да липсва сграда, завършена на „груб строеж“, но невъведена в експлоатация години наред – съблюдавайки мотивите на решението на ВКС. Съдът също приема, че приемането на противното би означавало да се допусне ограниченото вещно право на строеж, което обременява имота на собственика, да съществува без да има предвидимост дали ще бъде упражнено и в какъв срок – но завършването на сградата на тапа означава същото – правото на строеж е упражнено и вече няма срок за суперфициаря да въведа сградата в експлоатация, и довършителното строителство може да продължи на практика вечно, без никаква предвимост.
На последно място, вярно е, че срокът по чл. 67, ал. 1 ЗС е давностен – Тълкувателно решение № 1/2011 г. на ОСГК, и за него са приложими правилата за спиране, прекъсване и позоваване на давността по чл. 110 – 120 ЗЗД. Ако се приеме, че загубването на характеристиките на „грубия строеж“ води до началото на нов давностен срок от 5 години, то по същество сме изправени пред прекъсване на давността – чл. 117 ЗЗД – от прекъсването на давността почва да тече нова давност. Не става ясно обаче как с погиването на вещта давността се прекъсва, доколкото такова основание не е посочено в чл. 116 ЗЗД, а разпоредбата не подлежи на разширително тълкуване[8].
Всичко изложено сочи към нуждата от внимателно прилагане на чл. 67, ал. 1 ЗС и чл. 66, ал. 2 ЗС. Считам, че смисълът на закона е да се стимулира първоначалното упражняване на правото на строеж, което е санкционирано с 5-годишен давностен срок. Погиването или частичното разрушаване на построеното обаче не се санкционира от закона с нов давностен срок за упражняване на правото на строеж, освен когато в акта за учредяване е уговорен такъв срок или липсата му, съгласно чл. 66, ал. 2 ЗС. Повторно или последващо неупражняване, при безсрочно право на строеж, обаче не е свързано с неговото погасяване, защото правото на строеж не се погасява, ако постройката или част от нея погине.
Иван Николаев, адвокат
[1] Венедиков, П. Ново вещно право. София: ИК „Петко Венедиков“, 2008, с. 131 и цитираната там съдебна практика.
[2] Василев, Л. Българско вещно право. София: УИ „Св. Климент Охридски“, 1995, с. 502. Василев, Л. Българско вещно право. София: Нова Звезда, 2001, с. 352.
[3] Решение № 675 от 26.01.2011 г. на ВКС по гр. д. № 656/2009 г., I г. о., ГК.
[4] В стенограмата на сто шестдесет и първо заседание на Народното събрание, София, петък, 5 април 1996 г., открито в 9,00 ч., се обсъжда тезата, че непогасяването на правото на строеж след погиване на сградата е възприето след бомбардировките на София през 40-те години, когато въпросът е поставен остро при възстановяване на столицата, като част от народните представители не виждат причина от приемането на допълнението на закона, доколкото няма спор по този въпрос. Аргумент в тази насока е, че с учредяването на правото на строеж собственикът на земята се е съгласил постройката да съществува вечно, ако бъде построена, освен ако няма друга уговорка. Събарянето на сградата не ограничава правото на собственика на земята, който е получил насрещна престация за учреденото право на строеж, поради което суперфициарят може отново да издигне сградата.
[5] Решение № 266 от 24.IV.1985 г. по гр. д. № 566/84 г., I г. о.
[6] За основен ремонт и реконструкция на покрив не се изискват одобрени проекти, но се изисква разрешение за строеж – чл. 147, т. 3 ЗУТ.
[7] В сходен смисъл са правени опити за аналогия между израза „негоден за ползване“ от Наредба № 13/2001 г. за премахване на строежи на ДНСК, употребен в § 1 от ДР – § 1. „Премахване на незаконен строеж“ представлява разрушаването му до кота терен и/или до състояние негоден за ползване при спазване нормите по противопожарна безопасност, хигиена и безопасност на труда, и между премахване на характеристиките на „груб строеж“. В Решение № 3213 от 15.03.2017 г. на ВАС по адм. д. № 9021/2016 г., II о. съдът отрича връзката между двете законови определения.
[8] Решение № 212 от 13.09.2011 г. на ВКС по гр. д. № 70/2010 г., I г. о., ГК.
