Договорите за учредяване на право на строеж срещу задължение за построяване на сграда и обезщетяване на собствениците на земята с част от построеното са изключително разпространени в съвременната практика. Също толкова разпространени са проблемите, които възникват при неизпълнение от страна суперфициарят-строител, или впоследствие суперфициарния собственик, когато строителството спре на определен етап преди завършване на сградата, най-често поради финансови причини.
Развалянето на подобни договори, които по правило са оформени като нотариални актове, доколкото с тях се учредяват вещни права, става по съдебен ред, съгласно чл. 87 от ЗЗД, както и при приложимите специални правила за договорите за изработка.
От съществено значение е да се установи дали конкретният договор за учредяване на право на строеж срещу задължение за построяване на сграда и обезщетяване на собствениците на земята с част от построеното е такъв за продължително или периодично изпълнение, или не, доколкото касае последиците от развалянето, съгласно чл. 88, ал. 1 от ЗЗД, който гласи, че развалянето има обратно действие освен при договорите за продължително или периодично изпълнение.
Но от определянето на договора като такъв за периодично или продължително изпълнение, или за еднократно действие, има значение и за неустойките. Съгласно Тълкувателно решение № 7 от 13.11.2014 г. на ВКС по д. № 7/2013 г., ОСГТК не се дължи неустойка за забава по чл. 92, ал. 1 от ЗЗД, когато двустранен договор, който не е за продължително или периодично изпълнение, е развален поради виновно неизпълнение на длъжника. Дължима в такава хипотеза е единствено неустойка за обезщетяване на вреди от неизпълнението поради разваляне – неустойка за разваляне, ако такава е била уговорена.
Неизпълнение на договора
Интерес буди въпросът кога действително е налице неизпълнение, което не е незначително, с оглед на интересите на кредиторите – учредители на правото на строеж, съгласно чл. 87, ал. 4 от ЗЗД, за да бъде допуснато разваляне на договора. Неизпълнение може да е налице под две форми: срочно – относно уговореното време за построяване на сградата – и количествено – относно степента на завършеност на сградата, като качественото неизпълнение няма да бъде разглеждано.
Напр. в Решение № 201 от 13.07.2011 г. на ОС – Ямбол по в. гр. д. № 278/2011 г. се приема, че завършването на сграда на 63% до груб строеж е такова неизпълнение, което е достатъчно за разваляне на договора за учредяване на право на строеж. В Решение № 257 от 4.07.2012 г. на ОС – Смолян по гр. д. № 159/2011 г. е прието, че завършването на сграда до 57% е достатъчно неизпълнение за развалянето на договора. Спирането на строителството за повече от 7 години и изпълнение на строителството до груб строеж – 30% изпълнение е основание договорът да се развали – Решение № 1686 на САС по в. гр. д. № 1613/2016 г.
Относно срочното забавяне, съдилищата често приемат, че такова винаги ще е достатъчно, ако падежът е настъпил, за да се развали договор за учредяване на право на строеж – напр. в Решение № 643 от 30.01.2013 г. на СГС по гр. д. № 13246/2011 г. е прието, че забава от над 1 година води до правото да се развали договорът, без да се изследва съществено колко е количественото неизпълнение. В Решение от 5.01.2012 г. на ОС – Благоевград по гр. д. № 237/2012 г. дори е прието, че ако е видно, че срокът няма да бъде спазен и ако дружеството изпитва финансови затруднения, видно от наложени запори, е налице основателност за иска за разваляне на договора – специалното основание за разваляне по чл. 262, ал. 2 от ЗЗД.
Когато обаче има забава от около 6 месеца, но сградата е завършена на 90%, разваляне на договора за учредяване за право на строеж не се допуска, тъй като неизпълнението не е съществено – Решение № 5166 от 12.07.2012 г. на СГС по гр. д. № 4005/2009 г.
В Решение № 15 от 5.02.2014 г. на ОС – Добрич по т. д. № 30/2013 г. е прието че дори и неспазването на срока с 6 месеца е достатъчно основание за развалянето на договора, като спирането на строителството с Акт образец 10 не може да спре сроковете за завършване. Дори външни пречки за строителството – като проблеми със свързване с канализация – не могат да обосноват цялостното спиране на строителството с Акт образец 10 – Решение № 5166 от 12.07.2012 г. на СГС по гр. д. № 4005/2009 г.
Общо разграничение между периодичните и продължителните договори
Съгласно приетото в Решение № 65 от 8.XII.1981 г. по гр. д. № 30/81 г., ОСГК за продължително изпълнение е този договор, при който непрекъснато в течение на определено време длъжникът трябва да извършва или да не извършва еднакви по същество престационни действия. За периодично изпълнение е този договор, при който длъжникът трябва през определено време да извърши няколко еднакви, повтарящи се през определен или неопределен период от време престации /Решение № 749 от 15.12.2010 г. на ВКС по гр. д. № 840/2009 г., IV г. о., ГК/.
Престациите са самостоятелни, но ги обединява един и същ правопораждащ факт. Въпреки общия им източник обаче, всяка от престациите за продължително или периодично изпълнение съставлява нещо самостоятелно сама за себе си. При договора за наем[1] (за продължително изпълнение) наемодателят предоставя на наемателя ползуването на една вещ за определен срок срещу заплащане на наемна цена. При договора за периодична доставка[2] (за периодично изпълнение) длъжникът ежедневно, ежемесечно, ежегодно и пр. доставя определено количество полуфабрикати на купувача, а този, последният, след всяка доставка плаща доставените му стоки. Когато се развали един договор за продължително или периодично изпълнение, развалянето няма обратно действие. За ползуването под наем на вещта за определен период от време е извършено плащане. За всяка доставка на стоки е извършено плащане. Като се развали договорът, страните по него няма какво да си връщат обратно.
Преди да бъде разгледан договорът за учредяване на право на строеж, съчетан със задължение за построяване на сграда, следва да бъде обърнато внимание на един друг сходен[3] договор – за издръжка и гледане. В съдебната практика отдавна се приема, че договорът за прехвърляне на имот срещу задължение за гледане и издръжка не е за продължително или периодично изпълнение по смисъла на чл. 88, ал. 1 33Д. Приема се, че развалянето на такъв договор има обратно действие. Това е така, тъй като при този договор едната страна е дала имота си, а другата е давала гледане и издръжка, но дължи гледане и издръжка и за в бъдеще. Когато се развали договорът за гледане и издръжка, тя не е престирала това, което би дала в бъдеще. У нея, така да се каже, остава недадена престация. Ако не се постанови връщане на даденото, тя би се неоснователно обогатила, тъй като срещу имота, който е получила, не е дала насрещно дължимото. В този смисъл са Решение № 2482 от 24.X.1974 г. по гр. д. № 1852/74 г., I г. о. ВС, Тълкувателно решение № 122 от 1.12.1986 г., ОСГК, Решение № 749 от 15.12.2010 г. на ВКС по гр. д. № 840/2009 г., IV г. о., ГК и много други.
Логиката зад възприетото е, че при договора за издръжка и гледане прехвърлителят извършва еднократно престиране – прехвърля недвижимия имот, докато само другата страна извършва периодични и продължителни престации – издръжка и гледане. За да се квалифицира целият договор за периодично и продължително изпълнение, и двете страни трябва да дължат и изпълняват взаимно периодични и продължителни престации. Необходимо е задължението по договора и на двете страни да е продължително или периодично. При еднократно престиране от едната страна и периодично престиране от другата развалянето има обратно действие – Решение № 2 от 6.I.1964 г. по гр. д. № 2202/63 г., I г. о. ВС, Решение № 146 от 12.11.2020 г. на ВКС по гр. д. № 1125/2020 г., III г. о., ГК.
В същия смисъл, договорът за предоставяне на определен вид услуги може да бъде определен като такъв за продължително или периодично изпълнение само ако изпълнителят е поел задължението да извършва една и съща по вид дейност през целия срок на договора, например охранителна дейност[4] – Решение № 221/22.02.2012 г. по т. д. № 1161/2010 г. на Второ ТО на ВКС. Но когато изпълнителят е поел задължение да извършва различни по естеството си дейности в различните етапи, а не задължение за непрекъснато извършване на една и съща дейност за целия срок на договора, разделен на етапи, договорът не е за периодично или продължително изпълнение. Уговарянето на разсрочено плащане и на график за извършване на работата само по себе си не е достатъчно да се приеме, че договорът е с продължително или периодично изпълнение – Решение № 147 от 31.10.2019 г. на ВКС по т. д. № 50178/2016 г., I т. о., ГК.
Договор за консултантски услуги[5] – оценка на инвестиционни проекти за съответствие, упражняване на строителен надзор и координация на строителния процес също не е договор за продължително или периодично изпълнение, тъй като консултантските услуги включват поетапно различни по вид действия, но дължимият резултат е еднократен – целеният резултат е конкретния обект /строеж/ да бъде въведен в експлоатация. И това е така, тъй като неговото изпълнение не се състои в това да се престира в един определен по-дълъг период от време – непрекъснато /както е при договора за наем/ или периодически, а че подготовката за престирането – изработването, продължава през определен период. Клаузите за плащане на различните части от възнаграждението /авансово и при приемане на работата/ също са ирелевантни за характеристиката на процесния договор за консултантски услуги, не само като такъв за продължително, но и като такъв за периодично изпълнение – Решение № 4726 от 20.06.2013 г. на СГС по в. гр. д. № 15072/2012 г.
Договорът за учредяване на право на строеж и строителство
Следователно релевантен е въпросът дали договорите за учредяване на право на строеж срещу задължение за построяване на сграда и обезщетяване на собствениците на земята с част от построеното могат да се квалифицират като такива за двустранно или едностранно периодично или продължително изпълнение, или са такива с еднократна престация.
По въпроса за характера на договора за строителство има по същество сходни мнения. Приема се, че договорът за строителство е безспорно с продължително изпълнение[6] и развалянето му няма обратно действие[7], но от друга страна, че това правило е с някои особености – че не трябва да се абсолютизира, като може да се приеме, че при разваляне обратното действие е налице[8].
Строителният процес представлява съвкупност от дейности, извършвани в определена последователност, фази и етапи през продължителен период от време, с участието на различни лица, част от които трябва да имат специална професионална подготовка. Съгласно чл. 160, ал. 1 ЗУТ участници в процеса на строителството са възложителят, строителят, проектантът, консултантът, физическото лице, упражняващо технически контрол за част „Конструктивна“, техническият ръководител и доставчикът на машини, съоръжения и технологично оборудване. Възложител е собственикът на имота, лицето, на което е учредено право на строеж в чужд имот, и лицето, което има право да строи в чужд имот по силата на закон (чл. 161, ал. 1 ЗУТ). Възложителят или упълномощено от него лице осигурява всичко необходимо за започване на строителството. По смисъла на чл. 163, ал. 1 ЗУТ строителят е физическо или юридическо лице, включващо в състава си физически лица, притежаващи необходимата техническа правоспособност, което, по писмен договор с възложителя, изпълнява строежа в съответствие с издадените строителни книжа. Разпоредбата на чл. 163, ал. 4 ЗУТ предоставя възможност на строителя да възложи на подизпълнител извършването на отделни видове строителни и монтажни работи или на части /етапи/ от строежа. Съгласно допълнителната разпоредба на § 1, ал. 1, т. 3 от Наредба № 3/31.07.2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството „изпълнител на монтажни работи“ е юридическо или физическо лице със съответната лицензия, изискваща се съгласно действащата нормативна уредба /когато такава се изисква/, с което възложителят или строителят е сключил договор за изпълнение на монтажни работи. Съобразно допълнителната разпоредба на § 1, ал. 1, т. 4 от Наредба № 3/31.07.2003 г. „доставчик на машини и съоръжения“ е всеки търговец по смисъла на Търговския закон – юридическо или физическо лице, с което възложителят е сключил договор за доставяне на машините и съоръженията за обекта. Инвестирането в строителния процес за изграждане на сграда е свързано с влагане на средства за придобиване на недвижими имоти или учредяване на право на строеж върху недвижими имоти, върху които ще се строи, за придобиване на материали, които се влагат в строежа, съоръжения, които се монтират, вътрешни инсталации, строителна механизация, техника, работна ръка, складови помещения и други. Обикновено инвеститор на строежа е възложителят, а в хипотезата на прехвърлена идеална част от поземления имот или учредено право на строеж на отделни обекти на строителя, инвеститор може да бъде и строителят – Решение № 128 от 24.10.2019 г. на ВКС по т. д. № 2463/2018 г., II т. о., ТК. В допълнение, в практиката се е наложило, че строителят, като инвеститор, е лицето което възлага и предварителните дейности по проектиране на строежа, а не собствениците-възложители. Изложеното няма за цел да опише всички възможни правоотношения и задължения на един изпълнител по строителен договор, а само да очертае многообразието от договори, дейности и правни и фактически действия, стоящи твърде често зад думите „строителство“ и „строителни и монтажни работи“.
В този ред на мисли, следва да се държи сметка за две обстоятелства – дали е налице същинско продължително изпълнение на едната или и на двете страни, както и на последно място – дали строителят-суперфициар самостоятелно извършва системата от действия, необходими за строителството.
Едностранно продължителен договор
На първо място, безспорно следва да се приеме, че ако собствениците на терена – учредители на правото на строеж имат единственото и еднократно задължение да прехвърлят на суперфициаря-строител правото на строеж, а той има задължението да построи сградата, то договорът не следва да се квалифицира като такъв за продължително или периодично изпълнение по см. чл. 88, ал. 1 от ЗЗД. Същият ще бъде случаят при обикновен договор за строителство, без учредяване на право на строеж, когато възложителят има единственото задължение да приеме работата и да заплати цената – насрещната престация е една (еднократна). Както беше посочено, многогодишната и безпротиворечива съдебна практика приема, че за да се квалифицира целият договор за периодично и продължително изпълнение, и двете страни трябва да дължат и изпълняват взаимно периодични или продължителни престации. Необходимо е задължението по договора и на двете страни да е продължително или периодично. При еднократно престиране от едната страна и периодично престиране от другата (дори аксиоматично да се възприеме становището, че престацията „строителство“ е продължителна) развалянето има обратно действие.
Строителните работи като продължителни действия
От друга страна, следва да се държи и сметка дали задължението за построяване на сградата на суперфициаря-инвеститор или на строителя всъщност е за продължително и периодично изпълнение. Безспорно е, че изпълнителят на строителните работи не действа еднократно при строителството на сграда. Но в практиката често приемателят на правото на строеж, който се явява строител-инвеститор, не действа със собствени сили и ресурси по осъществяването на фактическото строителство, а превъзлага работата други изпълнители. Фактическите действия по строителството се извършват от тях, а не от страната суперфициаря по договора за учредяване на право на строеж и за строителство, макар и да се действа от негово име и за негова сметка. Последният единствено сключва договор за строителство, в изпълнение на собствените си задължения, както и останалите съответни договори – за проектиране, за строителен и авторски надзор, за съгласуване и присъединяване на сградата с експлоатационните комунални дружества и т.н. Но тази верига от договори не съставлява продължително или периодично изпълнение, а еднократни различни действия по изпълнение на основното задължение за построяване на сградата. Плащанията по тези договори също не следва да оказват влияние, независимо дали са еднократни или етапни.
Както беше посочено, когато изпълнителят е поел задължение да извършва различни по естеството си дейности в различните етапи, а не задължение за непрекъснато извършване на една и съща дейност за целия срок на договора, разделен на етапи, договорът не е за периодично или продължително изпълнение[9]. Естественият въпрос тук е дали при строителството се извършва една дейност (строителни и монтажни работи), или различни по естеството си дейности в различни етапи.
При договорите за продължително изпълнение престацията е еднаква по същество, и се характеризира със постоянност във времето, като договорът не цели краен резултат, а постоянство или постоянно състояние. Трудно може да се приеме, че договорът за строителство не цели краен резултат – построяването и предаването на завършена сградата, а целта на страните е постоянството в строителните и монтажни работи. Обратно, всеки резултат, като крайна цел на договора, изисква технически, фактически и правни действия, и време, в което съвкупността от действия да се осъществят, с цел постигане на определения резултат. Както беше посочено, при разваляне на договори за строителство същественото неизпълнение не толкова във сроковете, ако те са пропуснати, а в количественото измерение – степента на завършеност. Да се приеме, че заради сложността на процесите по изграждане на определена сграда, и необходимото време за извършването им, когато то не е кратко[10], договорът се превръща в такъв за продължително изпълнение, е неправилно.
Считам, че при договорите за строителство интересът на страните е насочен към постигане на крайния резултат, а не към някакво постоянство или периодичност. Обвързването на резултата със срок, или техническото време за постигането му, не са съществени белези на договора като такъв. Защото една сграда, ако фактически и нормативно е възможно да се построи за месец, но страните си дадат срок за завършване от няколко години, поради всевъзможни причини, това не следва да превърне договора в такъв от за еднократна престация в продължителен.
В условията на планова икономика резултатът при договора за строителство е бил въздигнат в абсолютна ценност, като въпросът за обратното действие на развалянето не е стоял изобщо, защото се е приемало, че договорът за капитално строителство не е можел да бъде развален, правилата за неизпълнение по ЗЗД не се прилагали, а при забава са се налагали санкции и сроковете се удължавали, но неизпълнението, развалянето и прекратяването въобще не са били предвидени, нито законодателно уредени[11]. Така напр. до измененията на ЗЗД с ДВ, бр. 12 от 1993 г. за специалните основания за разваляне по 262, ал. 2 ЗЗД и по чл. 268 ЗЗД е било уредено изключението, че „Това правило не се прилага за договори, сключени от социалистическите организации в изпълнение на планово задание.“. В условията на пазарна икономика обаче макар и да може да се приеме, че резултатът при договора за строителство е водеща цел, е неоправдано и неаргументирано да се отрича възможността за развалянето, или обратното действие на развалянето.
Не е без значение и какви са конкретните строителни и монтажни работи. Най-общо казано, етапите на строителството на една сградата, след проектирането и одобряването на проектите и издаване на разрешение за строеж на сграда, обхващат разчистване на терена, извозване на отпадъци и земна маса (хумусен слой, при наличен), изкопни работи, укрепване на земната маса, полагане на фундаменти, бетонни, стоманобетонни или други елементи по конструкцията, зидария, окачване на покриви и фасади, прокарване на външни връзки за електрификация, водоснабдяване, канализация, и т.н., прокарване на вътрешни електрически инсталации и тръбопроводи, всякакъв вид довършителни работи – външни и вътрешни изолации, стъклополагане, боядисване и измазване, извозване на строителни отпадъци и т.н. Всички тези разнородни дейности могат да се извършват от различни подизпълнители, могат да се извършват и от един субект. Но поради огромната си специфика и различия не считам, че събирателната легална дефиниция на т. 40 от § 5 на ДР на ЗУТ, гласяща, че „Строителни и монтажни“ са работите, чрез които строежите се изграждат, ремонтират, реконструират, преустройват, поддържат или възстановяват, следва да се прилага при дефинирането на едни дейности като продължителни или периодични, като съвкупност, когато се цели краен резултат, а не постоянство на работите, съответно множество отделни престации.
Теорията, че задълженията на строителя-изпълнител по договора за строителство имат продължителен характер, и съответно че договорът бил за продължително изпълнение, не отговаря на въпроса за изискуемостта на отделните задължения, ако приемем, че такива са налице. Например договорът за финансов лизинг е с продължително изпълнение на задълженията на лизингодателя и периодично изпълнение на задълженията на лизингополучателя[12]. Ако задължението на строителя е едно – да построи и въведе в експлоатация сграда с определен краен срок – възниква въпросът има ли отделни задължения с отделни падежи, неспазването на които може да доведе до разваляне на договора, както и как следва да се изчислява срокът за предявяване на иска – давността по чл. 87, ал. 5 от ЗЗД започва да тече за всяко отделно неизпълнение от страна на длъжника, което е достатъчно да породи правото за разваляне, от момента на осъществяването му /Решение № 239 от 03.07.2014 г. по гр. д. № 1019/2014 г., Г. К., ІV Г. О. на ВКС/. Ако задължението на строителя е продължително и той „не трябва да спира да строи“, ще се окаже, че всеки договор за строителство има основание да бъде развален по всяко време, тъй като почти не съществува строеж, по който да се работи денонощно, дори и когато не се касае за технологични срокове. И това е така, тъй като е важен крайният срок за престиране. Нещо повече – считам, че дори да са въведени срокове за отделните етапи, например за Акт обр. 14 (груб строеж), за Акт обр. 15, Акт обр. 16, това не прави договора нито с продължително, нито с периодично изпълнение, нито пропускането на някой от тези срокове ще да бъде основание за разваляне на договора, освен при специалната хипотеза на чл. 262, ал. 2, предл. първо от ЗЗД – ако стане явно, че изпълнителят няма да може да изпълни в срок работата или само ако забавянето с оглед на крайния срок е съществено.
Практиката на съдилищата
Въпреки изложеното, част от съдебната практика сякаш не отчита тези елементи, като, без обсъждане, приема, че договорът за строителство е за продължително изпълнение /Решение № 279 от 12.02.2019 г. на ВКС по т. д. № 2905/2017 г., II т. о., ТК/, и в тази връзка развалянето винаги било занапред /Решение № 324 от 27.11.2012 г. на ВнАС по в. т. д. № 487/2012 г., Решение № 1346 от 14.12.2011 г. на СГС по т. д. № 1004/2010 г./ Приема се също така, че дори в договора да е уговорено обратно действие на развалянето, подобна клауза не следва да се прилага, като противоречаща на закона именно защото договорът за строителство бил с продължително изпълнение – Решение № 260101 от 7.09.2022 г. на ОС – Стара Загора по т. д. № 67/2017 г.
В други казуси престациите и на двете страни са разгледани и е прието, че договорът за строителство е двустранно продължителен – предвид уговорените срок от 24 месеца, етапи на изпълнение на различните СМР – съгласно „линеен график“, начин на заплащане на отделните етапи на извършване на СМР – след приемането им с акт обр. 7 за завършен междинен етап от изпълнение на конструкцията на обекта или подобекта съгласно линейния график и финансовия план, т.е. престациите и на двете страни са с продължително изпълнение – Решение № 467 от 15.05.2015 г. на ОС – Бургас по в. гр. д. № 1977/2014 г.
Обратно, отново при анализиране на престациите, се приема, че уговарянето на завършване на грубия строеж на сградата в срок от 3 месеца не прави договора с продължително и периодично изпълнение, поради краткия срок, и развалянето има обратно действие – Решение № 145 от 15.12.2009 г. на ВКС по т. д. № 250/2009 г., I т. о., ТК.
Интерес представлява казус относно договор за подготовка на проектна документация и изпълнение на СМР за изграждане на асансьорна клетка и преустройство на тоалетни по утвърдена проектна документация. За изпълнение на възложената работа страните са договорили изпълнение на възложената работа на два етапа: 1) изготвяне на проектната документация в срок от 30 работни дни от датата на сключване на договора; и 2) изпълнение на строително-монтажните работи на обекта в срок от 60 работни дни след утвърждаване на проектната документация. Възнаграждението било платимо на две вноски, както следва: 1) първа вноска в размер на 50% от възнаграждението, дължима авансово при сключване на договора; и 2) втора вноска в размер на остатъка от 50% от възнаграждението, дължима след приемане на строителната част на обекта.
Съдът е приел, че въпреки общия им източник, всяка от престациите за продължително или периодично изпълнение съставлява нещо самостоятелно сама за себе си. За разлика от тези случаи, основните насрещни престации и на двете страни по договора за изработка не са такива за продължително или периодично изпълнение – изпълнителят се е задължил за краен резултат (еднократна престация) – в определен срок да изготви проектна документация и да изпълни определени СМР, а възложителят се е задължил да плати възнаграждение за това, като така уговорените срокове за изпълнение не водят до извод за продължителност (постоянно, непрекъснато престиране на дължимо поведение във времето) на уговорените престации – Решение № 772 от 19.04.2013 г. на САС по в. т. д. № 3427/2012 г., Определение № 541 от 20.06.2014 г. на ВКС по т. д. № 4390/2013 г., I т. о., ТК.
Приема се също, че и дори изпълнението на договора да продължава повече от 1 година, в технологичен аспект срокът на действие на сделката за изпълнение на СМР не я характеризира като договор за продължително изпълнение и развалянето на договора има обратно действие – Решение № 84 от 23.07.2015 г. на ОС – Враца по т. д. № 29/2014 г.
Уговорката за строителството и приемането му от възложителя на етапи също може да има значение за преценката дали развалянето има обратно действие, при преценката за годността на извършеното строителство, съгласно чл. 265, ал. 2 от ЗЗД – Решение № 23 от 4.08.2014 г. на ВКС по т. д. № 1938/2013 г., I т. о., ТК.
В други решения, без обсъждане на характеристиките на договора и същността на насрещните задължения, се приема, че развалянето на договора за учредяване на право на строеж има обратно действие, т.е. че престация не е с продължително или периодично изпълнение – Определение № 372 от 8.05.2009 г. на ВКС по гр. д. № 4641/2008 г., I г. о., ГК, Решение от 17.02.2012 г. на ОС – Стара Загора по в. гр. д. № 551/2011 г., Решение № 624 от 4.10.2013 г. на ОС – Русе по гр. д. № 420/2013 г.
От изложеното може да се направи обоснован извод, че договорът за учредяване на право на строеж и за строителство не във всички случаи е такъв за продължително и периодично изпълнение, а може да бъде такъв по изключение. Строителни договори могат да не са за еднократно резултатно изпълнение, когато се извършват монтажни дейности по абонамент (периодично изпълнение) или продължителни ремонтни дейности от един тип, за определен срок (продължително изпълнение). В най-общата и разпространена хипотеза – когато собствениците на терена извършват еднократно учредяване на суперфицията на приемателя-строител, а последният се задължава да построи сграда (и я построява в определен срок), или строител без вещни права изпълнява договор за цялостни СМР по построяване на сграда, договорът е за краен резултат (еднократна престация), но може и да се квалифицира като едностранно продължителен, но не и такъв – двустранно продължителен – за който е недопустимо развалянето с обратна сила, съгласно чл. 88, ал. 1 от ЗЗД. Преценката дали конкретният договор е за еднократно изпълнение, едностранно или двустранно продължителен следва да се прави много внимателно във всеки отделен случай.
Иван Николаев, адвокат
[1] Както и договорите за лизинг, които съдържат елементи на наемни правоотношение – Решение № 2547 от 28.06.2013 г. на ОС – Благоевград по в. гр. д. № 315/2013 г., Решение № 359 от 14.07.2010 г. на ОС – Варна по т. д. № 930/2009 г.
[2] Но договорът за еднократна доставка не е с продължително изпълнение, макар самият превоз да отнема значително време – Решение № 4132 от 9.06.2014 г. на СГС по в. гр. д. № 4595/2014 г.
[3] Сходствата са в механизмите на сключване и изпълнение на договора – едната страна прехвърля вещното право, а другата изпълнява своите задължения систематично в определен период от време. Но за разлика от договора за издръжка и гледане, при договора за строителство обикновено са налице срокове – договорни и законни и насрещната престация за построяване се изпълнява за няколко години, докато при издръжката и гледане можем да говорим и за десетилетия на изпълнение.
[4] Договорът за охрана в обичайния смисъл следва да бъде за продължително действие, доколкото са налице еднакви по същество престационни действия (едно продължително действие – охрана).
[5] Конкретните задължения по договора, които по мое мнение са стандартни за всеки договор за строителен надзор, били: да извърши оценка на инвестиционните проекти за съответствието им със съществуващите изисквания към строежите и упражняване на строителен надзор, прединвестиционни проучвания, подготовка на проектантския процес и координация на строителния процес до въвеждането на строежа в експлоатация, като страните постигнали съгласие, че конкретизирането на проекта/обекта, отделните видове работи и сроковете за изпълнението им ще се извършва с двустранно подписани анекси, в които ще се договаря и размера на възнаграждението. За извършените работи страните следвало да подписват протоколи, в които изпълнителят да декларира извършеното, а възложителят да го приема. Възложителят извършвал дължимите на изпълнителя плащания срещу редовно издаден документ /фактура, сметка и др./, удостоверяващ плащането, след приемането на извършената работа. Също така възложителят се задължил да извършва ежемесечно плащане на изпълнителя, а разликата за доплащане за конкретен договор да се осъществи чрез отделен анекс в 7-дневен срок от фактуриране на етапа.
[6] Никъде в теорията обаче не се говори за периодичен договор за строителство, което според мен е пропуск, доколкото такъв е възможен, напр. при абонаментна пътна поддръжка на общинска пътна мрежа – основната дейност, която се повтаря периодично е запълване на дупки и асфалтиране – еднакви, повтарящи се през определен или неопределен период от време престации.
[7] Калайджиев, А. Облигационно право. Обща част. Пето издание. София, Сиби, 2010, с. 375. Милков, П. Договорна система в строителството. София, ИК „Труд и Право“, 2014, с. 236, 297.
[8] Димитров, М. Договорът за строителство. София. Сиби, 2012, с. 40, 262. Но това виждане за обратното действие на развалянето при продължителни или периодични договори противоречи на чл. 88, ал. 1 от ЗЗД.
[9] Решение № 147 от 31.10.2019 г. на ВКС по т. д. № 50178/2016 г., I т. о., ГК.
[10] И ако водещият аргумент за определянето на договора за строителство като продължителен, е единствено времетраенето му, то възниква въпросът – след колко дни/месеци/години се приема, че договорът е с продължително действие, и коя е долната граница, за да се приеме, че е с еднократно?
[11] Рачев, А. Разваляне на двустранни договори поради неизпълнение. София, Наука и изкуство, 1967, 89.
[12] Решение № 89 от 31.07.2017 г. на ВКС по т. д. № 907/2016 г., II т. о., ТК.
