Завършване на сградата от купувачите след покупка „на зелено“

Един от големите кошмари на купувачите на имоти „на зелено“ е незавършването на сградата поради финансови затруднения на строителя или поради неговия фалит. Последното се възприема дори като фатално за инвестицията на собствениците на самостоятелни обекти в сградата. Статистиката[1], макар и нееднозначна, не разкрива по-различна картина. Издадените разрешения за строеж през годините 2014, 2015, 2016, 2017, и 2018 за жилищни сгради, според броя жилища в тях, са за съответно 15 848, 17 264, 18 157, 24 969, и 35 526 бр. самостоятелния обекти за жилищно ползване. Но за същите години, въведените в експлоатация жилища, са съответно 9 993, 7 806, 9 342, 8 384 и 8 136. Разликата, съответно, е 5 855, 9 458, 8 815 и фрапиращите 16 585 и 27 390  броя жилища. По друг начин казано, ако за 2019 г. не е издадено нито едно разрешение за строеж, то остават да бъдат завършени и въведени в експлоатация неопределен брой сгради с 68 103 самостоятелни жилища в тях през идните години, с издадени разрешения за строеж през периода 2014 – 2018 г. Подобен сграден фонд, ако бъде отделен, е достатъчен да приюти областен град с размерите на Плевен[2]. Статистика обаче не може да даде отговор на простия въпрос – при колко сгради строителството е проведено до край. Но статистически също би било погрешно да се каже, че всички от започнатите сгради ще бъдат завършени и въведени в експлоатация/ще получат разрешение за ползване. Вероятно много от тях ще се превърнат в онези призрачни скелети, които отдавна приемаме за даденост и неизменна част от облика на градската среда.

I. Гордиевият възел

Може би най-често срещата форма на договаряне при покупка жилищни имоти „на зелено“ е чрез подписване на предварителни договори с възложителя, без прехвърляне на право на строеж или идеални части от собствеността на земята, върху която се строи, или от правото на строеж, към момента на изповядване на сделката (предварителния договор). При тази форма на договаряне, купувачите на практика финансират бъдещото построяване на сградата, а преди започването на строителството могат само да вдигнат очи и да си представят къде би бил възникнал техният бъдещ самостоятелен жилищен обект, без да получат нищо друго насреща. В някои случаи прехвърляне на идеални части изобщо не се включва в предмета на предварителния договор.

Купувачите по предварителните договори не са участници в процеса на строителство. Съгласно чл. 160, ал. 1 от ЗУТ това са възложителят, строителят, проектантът, консултантът, физическото лице, упражняващо технически контрол за част „Конструктивна“, техническият ръководител и доставчикът на машини, съоръжения и технологично оборудване. Купувачите по предварителните договори не са и възложители, тъй като съгласно чл. 161, ал. 1 от ЗУТ възложител е собственикът на имота, лицето, на което е учредено право на строеж в чужд имот, и лицето, което има право да строи в чужд имот по силата на закон. Няма покриване на понятието „възложител“ по смисъла на ЗУТ и с понятието „възложител“ при договора за изработка в гражданското право[3].

Когато строителството спре, дали поради виновно неизпълнение на строителя, дали поради поведението на другите участници в строителството, или поради други обективни причини, купувачите по предварителните договори не могат по законов път, чрез упражняване на свои субективни права, директно да повлияят положително за възобновяването на работата. Купувачите по предварителните договори могат единствено да финансират, но и това понякога би било неразумно, поради финансови затруднения на участниците в строителството, и е предмет на отделни договорни задължения, и специална преценка. Други пречки могат да бъдат отмяна на разрешението за строеж, незаконното строителство в отклонение от одобрените проекти, законодателни изменения и други, които излизат извън предмета на изследването.

Друга опасност, надвиснала като Дамоклев меч, вързан на конски косъм, над интересите на купувачите, са сроковете за завършване на строителството – три години след влизането в сила на разрешението за строеж строителството трябва да бъде започнато, а за пет години – трябва да бъде завършен грубият строеж (чл. 153, ал. 2 от ЗУТ). Ако сроковете бъдат пропуснати, съгласно чл. 153, ал. 4 от ЗУТ, разрешението за строеж може да бъде презаверено само веднъж в рамките на три месеца от изтичане на срока, като след подновяването започва да тече нов срок. Още по-голяма е опасността „косъмът да се скъса“, ако разрешение за строеж изобщо не е било поискано, а предварителните договори са подписани само въз основа на одобрените инвестиционни проекти – в този случай тече едногодишен срок за искателя да поиска издаването му (чл. 145, ал. 4 от ЗУТ). От друга страна, ако в предварителните договори е уговорено прехвърляне на идеални части от правото на строеж, или ако ролята на възложителя възниква от качеството му на суперфициар, следва да се обърне внимание дали същото не е погасено по давност или има опасност да бъде, ако строежът не е бъде реализиран в продължение на петгодишния срок (чл. 67, ал. 1 от ЗС). Срокът обаче може да бъде спиран на основанията, посочени в чл. 115 от ЗЗД[4], а за последващите приобретатели тече от момента, от който тече и за праводателя им, а именно от влизане на разрешението за строеж в сила, тъй като черпят права от първоначалния суперфициар и не могат да бъдат в по-благоприятно положение от него[5].

Така очертани, законовите проблеми пред купувачите са своеобразен Гордиев възел, когато строителството спре. Той може никога да не бъде развързан, с което проектът да изгуби правно действие, разрешението за строеж да изгуби сила, правото на строеж да се погаси по давност, и цялата инвестиция на купувачите „на зелено“ да „изгори“. Извън рамките на настоящата статия остават въпросите за отговорността на строителя и/или възложителя за неизпълнение на договорите, сключени с купувачите, при неизпълнение на задълженията от първите, развалянето на договорите, както и реализирането на отговорността им при принудително изпълнение или в производство по несъстоятелност. Статията има за цел да „съсече“ възела, изследвайки възможността купувачите „на зелено“ по предварителни договори да завършат строителството на сградата, като възложители.

II. Възложителят – господарят на процеса

Възложителят може да се определи като „главен участник”[6], тъй като е инициатор на всяко строително начинание, както и го обезпечава с финансови, човешки и материални ресурси, по аргумент на чл. 161, ал. 1, изр. второ от ЗУТ. Възложителят е този, който има право, в рамките на закона, да диктува условията[7]. Отделният възложител е основният „потребител“ на готовата строителна „продукция“. С оглед на това, именно той следва да организира и цялостния процес. Възложителят организира сключване на договори и косвено упражнява контрол върху проектирането и строителството. Може да се приеме, че възложителят действително заема особено място между останалите участници в строително-инвестиционния, но с оглед на равнопоставеността в договорните му отношения с другите участници, дори и да не го възприемем като „главен участник“, следва да приемем, че възложителят е поне „пръв между равни“ – primus inter pares[8]. Но дори и пръв между равни, възложителят е участник в начинанието, със законово регламентирани права и задължения, за разлика от купувачите „на зелено“, които са трети за процеса на строителството страни.

III. Купувачът става възложител

В хипотезата, когато купувачите по предварителни договори сключват втори договор, с който им се прехвърлят идеални части от правото на строеж или от собствеността върху земята, върху която се строи, същите стават възложители по см. на чл. 161, ал. 1 от ЗУТ още към момента на изповядване на сделката. В тази макар и рядка хипотеза, купувачите (възложителите) упълномощават основния възложител да действа от тяхно име, съобразно правилото като отношенията им изрично са уредени с писмен договор в нотариална форма, съгласно чл. 183, ал. 1 от ЗУТ. С придобиването на вещното право на строеж, респективно на правото на собственост, по силата на правната норма на чл. 161, ал. 1 ЗУТ, суперфициарят (собственикът) ex lege придобива и производното качеството „възложител“. Последното, на основание чл. 148, ал. 4 ЗУТ, го легитимира като субект, който следва да бъде вписан в разрешението за строеж, а при наличие на вече издадено разрешение за строеж, обосновава активната му легитимация да поиска подобно вписване[9]. Тази по-изгодна позиция дава възможност на купувачите (възложителите) да поискат развалянето на договора с неизправния строител, когато строителството спре, и сключване на нов, с нов строител. Облигационните им отношение с неизправната страна следва да се уредят в отделен процес, незасягащ строителството.

IV. Предварителният договор – фундаментът на строежа

В практиката се е наложила уговорката, че купувачите ще придобият идеални части от правото на строеж или от земята в определен срок след завършване на сградата. При тази хипотеза, преди завършване на грубия строеж, купувачите по предварителните договори не разполагат с никакви възможности да влияят на строителството, тъй като са трети за процеса лица. Те могат единствено да финансират строителството.

При този често срещан случай, сградата е достигнала до някакъв етап, но по аргумент от чл. 181, ал. 2 от ЗУТ в нея няма възникнали самостоятелни обекти. Възможностите за купувачите, когато строителят е преустановил строителството преди достигане на сградата до етап груб строеж, са крайно ограничени. По силата на предварителните си договори и закона, купувачите не са участници в строителството. Техните правоотношения възникват само със страната по договора – това най-често е възложителят, който има вещно право на строеж или на собственост върху земята. От неговата воля зависи и дали строителството ще бъде продължено, или ще спре. Извън законовите възможности на купувачите са да задължат страната по предварителния договор да „накара“ строителя да довърши сградата, или да искат сключване на договор с нов строител.

Купувачите не могат да искат обявяването на предварителните си договори за окончателни по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, тъй като продажбата на бъдеща вещ произвежда облигаторно действие от датата на сключването ѝ, а вещно-транслативно действие – от възникването на вещта, доколкото ако сградата не е изградена в груб строеж няма възникнали самостоятелни обекти[10]. Искането на купувачите би било основателно единствено след завършването на сградата в груб строеж, тъй като едва тогава ще има възникнали обекти, които да им се прехвърлят.

Интерес възбужда въпросът дали купувачите по предварителни договори, когато сградата не е завършена в груб строеж, но когато в договорите е уговорено, че в даден момент ще им бъдат прехвърлени идеални части от поземления имот или от правото на строеж, могат да искат частично изпълнение, т.е. да им се прехвърлят само идеални части от съответното право. Принципният отговор на този въпрос не може да е еднозначен, тъй като по силата на чл. 20 от ЗЗД тълкуването на договорите следва да се извършва с оглед действителната воля на страните, а страните могат свободно да определят отделните уговорки (чл. 9 ЗЗД). От друга страна обаче, в практиката се е наложило уговарянето на задължение за прехвърляне на идеална част да е обвързано с прехвърлянето на обект в сградата, която е построена върху имота, т.е. да е налице отлагателно условие. Ако в индивидуализацията на предмета на сделката, при посочване на жилището – самостоятелен обект в сграда, е използван масово срещаният израз „припадащи се“ идеални части, както и когато не бъде уговорена отделна цена за тях, се приема, че купувачът не може да иска прехвърляне на идеални части преди прехвърлянето на самостоятелния обект, тъй като те следват него, а не обратното. В този случай купувачът не може и да иска обявяването на предварителния договор за окончателен по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД в тази част[11]. В тази насока е и Решение № 1101 от 1961 г. по гр. д. № 3086/61 г., IV г. о. на ВС, което казва, че по предявен иск за сключване на окончателен договор по чл. 19 ЗЗД съдът може да постанови само решение за отхвърлянето на иска или решение за сключване на окончателен договор, отговарящ на предварителния договор. Съдът не е властен да постановява сключването на окончателен договор само за част от имота, предмет на предварителния договор, в зависимост от престацията на ищеца. От друга страна, ВКС приема[12], че посоченото решение има по-различен смисъл, а именно, че ако приемателят е изпълнил само част от задължението си, договорът не може да бъде обявен за окончателен за частта, за която е налице изпълнение. Съдът приема, че предварителният договор може да бъде обявен за окончателен само за тази част от обещания имот, която е собственост на обещателя към момента на вписването на исковата молба. Този извод се поддържа и от разпоредбата на чл. 66 от ЗЗД, която допуска изпълнение на задължението на части. На следващо място, със съгласие на кредитора може да се приеме и частично изпълнение, когато пълното е станало невъзможно, при съответно намаляване на задължението на изправната страна (купувачът), съгласно чл. 89 от ЗЗД. Да се допусне, че искът по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е неоснователен при частично изпълнение е без всякаква опора в закона, като по този начин би се отказала защита на изправния купувач, който извод е правно и логически неприемлив[13].

Тук трябва да се отвори скобата, че купувачите по предварителните договори могат да искат обявяването им за окончателни когато страна по тях е лицето, което има вещни права върху имота, по аргумент от чл. 363 от ГПК. Ако е договаряно с лице, което не е собственик, предварителният договор не е нищожен[14], но може да бъде обявен за окончателен само за тази част от обещания имот, която е собственост на обещателя към момента на вписването на исковата молба[15], а ако продавачът не е собственик на имота, претенцията няма да бъде уважена[16].

Следователно, за обезпечаване на правата на купувачите по предварителните договори, е необходимо изрично посочване на идеални части от земята или правото на строеж, с отделна определена цена, и условие, че идеалните части ще им бъдат прехвърлени в срок, без значение дали им се прехвърлят самостоятелни обекти към този момент, както и страна по договор да бъде лице, носител на вещни права върху имота.

V. Прът в колелата – разногласията между съсобствениците

Както беше посочено, ако е налице изготвен и одобрен инвестиционен проект, но не поискано издаването на разрешение за строеж в едногодишен срок, проектите губят действие и трябва да бъде искано ново одобряване (чл. 145, ал. 4 от ЗУТ). Тази санкция за бездействието на инвеститорите на пръв поглед може да не изглежда сериозна, но в дадени случаи самото изготвяне, съгласуване и одобряване на проектите може да се окаже Сизифовско усилие. Друг сериозен проблем може да бъде изгубване на действието на разрешението за строеж, когато достигането на грубия строеж не е констатирано с акт на администрацията в петгодишния срок от издаването му. В този случай, по силата на закона правото на собственост върху самостоятелните обекти може да е възникнало, но да не е установено, а това може да стане и в съдебен процес[17]. Ако това не бъде констатирано, както и че това се е случило в рамките на петгодишния давностен срок по чл. 67, ал. 1 от ЗС, инвестицията на купувачите по предварителните договори може да се окаже приращение в полза на учредителя на правото на строеж. На следващо място, купувачите могат да се окажат собственици на земята, но разрешението за строеж да е загубило действие поради незапочване на строителството в тригодишен срок от издаването му (чл. 153, ал. 2, т. 1 от ЗУТ), тъй като сроковете посочени в закона са преклузивни и не подлежат на спиране или прекъсване[18].

При хипотезата на изгубило сила разрешение за строеж е необходимо издаването на ново за довършване на жилищната сграда, но за това се изисква пълното единомислие при действията на съсобствениците. Нормата на чл. 183, ал. 1 от ЗУТ е императивна и същата изисква наличието на договор в нотариална форма между всички съсобственици на недвижимия имот, в който се предвижда строителство. Спазването на изискванията на чл. 183 ЗУТ са абсолютно необходими, за да придобие едно лице легитимно качеството на възложител[19]. Обратно на разпоредбата на чл. 183 ЗУТ, предвидените в чл. 38, ал. 3 и 4 и чл. 39, ал. 2 ЗУТ при преустройства и промяна на предназначението съгласия от съответните заинтересовани собственици нямат значение във връзка с придобиването на статут на възложител, а единствено относно законосъобразността на процедурата[20], но тези изключения излизат извън коментираната хипотеза. При сега действащата нормативна уредба множество възложители могат да действат съвместно, като вземат решения, подписват договори с другите участници в строителството и актове по Наредба № 3. Няма пречка възложителите да упълномощят един от тях да действа като пряк представител и да изпълнява действията от името и за сметка и на всички[21].

Проблемите възникват, в случай че някой от съсобствениците на земята или на правото на строеж откаже да сключи договор в нотариална форма с останалите собственици, съгласно чл. 183, ал. 1 от ЗУТ. В този случай разрешението за строеж би било незаконосъобразно издадено[22], а построеното въз основа на него – незаконно и подлежащо на премахване (чл. 225, ал. 2, т. 2 от ЗУТ). Трудно би се реализирало и строителство въз основа на изключенията, предвидени в чл. 183, ал. 4 от ЗУТ, изискващи кумулативните предпоставки: 1. предназначението на имота да е за ниско или вилно застрояване, както 2. да е налице а) реализирането, б) започването или в) притежаването на право за съответното строителство от останалите съсобственици. Първите две алтернативи на втората предпоставка са неприложими в коментираната хипотеза – незапочнато строителство, или с изтекло разрешение за строеж, но започнато от всички съсобственици. За съжаление практиката отрича и третата хипотеза – същата е неприложима, ако съсобствениците не си учредяват взаимно право на строеж, което всъщност не е отклонение от императивната разпоредба на чл. 183, ал. 1 от ЗУТ[23].

VI. Постигане на единомислие

Ако приемем, че съсобствениците на земята, или на правото на строеж, след покупка „на зелено“ са напълно непознати едни с други, лесно може да се предположи, че ще бъдат изправени пред проблеми в самоорганизирането си. Някои от тях могат да действат целенасочено против общия интерес за завършване на строителството, а други просто да бъдат пасивни – и в двата случая, ако предстои да бъде искано издаването на разрешение за строеж, пречката може да се окаже непреодолима.

Съсобствениците могат, на първо място, да извършат съдебна делба на имота по реда на чл. 341 и сл. от ГПК, като изкупят дяловете на тези, които препятстват издаването на разрешение за строеж. Това е допустимо и ако е налице съсобственост върху правото на строеж, когато строежът не е извършен[24]. Ако е налице съсобственост върху земята, част от собствениците могат да се позоват и на придобивна давност върху идеалните части от правото на собственост на останалите[25]. Допустимо е и придобиването по давност на правото на строеж[26]. На последно място стои въпросът дали е възможно позоваването на придобивна давност при сключен предварителен договор, ако не е проведено производството по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, като положителен отговор на този въпрос дават Решение № 40 от 04.07.2017 г. по гр. д. № 3171/2016 г., г. к., ІІ г. о. на ВКС и Решение № 1711 от 14.12.2000 г. по гр. д. № 293/2000 г., IV г.о на ВКС.

При постигане на съгласие между всички съсобственици разрешение за строеж може да бъде издадено и строежът да бъде изпълняван. Съществува обаче и възможността възложителите да „прикрият“ обема на правата си, и учредят право на строеж в по-голям обем. В този случай разрешението за строеж би било незаконосъобразно издадено[27], а построеното въз основа на него – незаконно (чл. 225, ал. 2, т. 2 от ЗУТ), както беше посочено. От друга страна, обемът права над притежаваните от учредителите на правото на строеж ще се придобият по приращение от неучаствалите в учредяването собственици[28].

VII. Скъсването на косъма

Процесите по обявяване на предварителните договори за окончателни, извършването на съдебна делба и позоваването на придобивна давност могат да защитят правата на купувачите „на зелено“ с оглед придобиването на вещни права, но нямат отношение към сроковете за искане за издаване на разрешение за строеж (едногодишен от одобряване на проектите – 145, ал. 4 от ЗУТ), за започването на строителството (тригодишен от издаване на разрешението – чл. 153, ал. 2, т. 1 от ЗУТ), петгодишен за завършване на грубия строеж (чл. 153, ал. 2, т. 1 от ЗУТ). Както вече беше отбелязано, тези срокове са преклузивни и не подлежат на спиране и прекъсване. Съгласно чл. 153, ал. 4 от ЗУТ разрешението за строеж може да бъде презаверено три месеца след изтичането му, за още един срок, но и това не гарантира спазването му, особено ако гражданските производства, за които стана дума до тук, не са приключили. След като разрешението за строеж изгуби сила за възложителите е налице правна възможност за започване на нова процедура, с ново искане за издаване на съответно разрешение за строеж, след изпълнение на всички законови изисквания за това[29]. Тук те могат да избират или да продължат с повторното одобряване на проекта, или да нанесат съответните промени в него, но преди внасянето му за съгласуване и одобряване.

Спиране на сроковете, предвидени в посочените разпоредби, може да се постигне при обжалването на разрешението за строеж, както е отбелязано в Решение № 1810 от 20.03.2018 г. по адм. д. № 6897/2017 г. на Административен съд – София-град, тъй като производството по оспорването представлява обективна пречка за извършване на строителството, тъй като е извън волята на страните. Това виждане не може да бъде възприето безкритично, освен ако изрично не са били издадени заповеди за спиране и забрана на достъпа до строежи по чл. 224, ал. 1 и 5, и по чл. 224а, ал. 1 и 5 от ЗУТ. Отделно стои въпросът за активната легитимация на лицата, имащи право на жалба – това са най-общи казано носителите на вещни права върху имота (чл. 149, ал. 1 и 2 от ЗУТ), а купувачите „на зелено“ не са от този кръг заинтересувани лица преди да придобият вещни права. Но дори и това да е принципно безспорно законово положение, липсата на легитимация следва да бъде потвърдена именно в процеса по обжалване.

VIII. Глътка въздух. Груб строеж.

По аргумент на чл. 181, ал. 2 от ЗУТ моментът, в който правото на строеж се трансформира в право на собственост върху сграда или самостоятелни части от нея е, когато сградата се изгради на степен груб строеж по смисъла на § 5, т. 46 от ДР на ЗУТ, а именно това е сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или със различна степен на изпълнени довършителни работи. При завършването на сградата в груб строеж отделните обекти възникват в правния мир и стават годни за прехвърлителни сделки от собствениците им.

За удостоверяването на това обстоятелство изрично се изисква издаден протокол на общинската (районната) администрация, съгласно чл. 181, ал. 2 от ЗУТ, а не издаването на акт. обр. 14 (Акт за приемане на конструкцията), съгласно Наредба № 3/2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството, както често грешно се посочва. Протоколите, издавани на основание цитираната наредба, не възпрепятстват констатирането на завършеността на обекта и нямат връзка с него, а само и единствено касаят процеса на строителство, участниците в него и техните взаимоотношения.[30] Степента на завършеност на строежа може да бъде установена в съдебен процес и с всички допустими по ГПК доказателства – писмени, гласни, експертни заключения, които следва да бъдат преценявани от съда в тяхната съвкупност[31], включително и в производството по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за сключване на окончателен договор, както беше посочено.

След достигането на грубия строеж опасността правото на строеж да се погаси, или разрешението за строеж да изгуби сила е избегната. След този момент за собствениците на самостоятелни обекти се открива пътят към пълното завършване на сградата, като решението под каква правноорганизационна форма ще бъде извършено това е въпрос на преценка. Това, от една страда може да бъде етажната собственост, която възниква в момента в който етажи или части от етажи, в една построена в груб строеж сграда, станат притежание на различни правни субекти[32]. Етажната собственост, обаче, може да приема решения по въпросите, касаещи завършването на сградата с мнозинството, посочено в чл. 17, ал. 2 от ЗУЕС, което може да бъде най-малко с мнозинство повече от 50 на сто идеални части от общите части. Собствениците могат да действат освен това като сдружение на собствениците, ако учредители са собственици, представляващи не по-малко от 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, съгласно чл. 25, ал. 3 от ЗУЕС. Няма пречка собствениците да учредят търговско или гражданско дружество по ЗЗД.  Последното също може да извършва строителството, тъй като собствениците, като възложители, могат да действат и като строители в процеса, по арг. от чл. 163а, ал. 5 от ЗУТ.

IX. Цената на строителството

За завършването на сградата и въвеждането ѝ в експлоатация, респективно получването на разрешение за ползване, е необходимо точното изпълнение на строителството, съобразно одобрения проект, както и спазването на процедурата и изискванията, регламентирани в чл. чл. 175-178 от ЗУТ. Довършителните работи по сградата могат и да не бъдат фактически извършвани от всички етажни собственици, тъй като  по силата на вече издаденото разрешение за строеж всеки възложител има правата по него, при спазване на одобрения проект. Тук възниква въпросът за отговорността на тези, които не участват в процеса, и продължаващото финансиране на строителството.

В хипотезата, когато етажните собственици са предприели фактически действия по извършване на строителни и монтажни работи, следва да се приеме, че е налице хипотезата на водене на чужда работа без пълномощие, като заплатилите разноските и предприелите работата в случая са действали не само в полза на чужд интерес, но и в полза на свой интерес. В хипотезите на воденето на чужда работа без пълномощие, ако е налице одобрение от лицето, в чиито интерес е предприетата работа /предварително по решение на общо събрание или последващо/, отношенията следва да се уредят съгласно чл. 62 ЗЗД. Ако подобренията са извършени без да е взето решение от общото събрание, съгласно разпоредбата на чл. 61, ал. 2 ЗЗД извършилият строителството гестор може да претендира от останалите собственици на обекти в етажната собственост само съответната част от направените разноски, до размера на обогатяването и то само ако работата /извършеното строителство/ е предприета уместно. Ако общите части са подобрени против волята на останалите съсобственици, отговорността на последните може да бъде търсена само по правилата на чл. 59 ЗЗД, които съвпадат с тези по чл. 61, ал. 2 ЗЗД[33]. За успешното провеждане на предявен по реда на чл. 61, ал. 2 от ЗЗД осъдителен иск в тежест на ищеца, съобразно разпоредбата на чл. 154, ал. 1 от ГПК е да установи[34], че: 1. е предприел чужда работа[35], 2. че работата е предприета уместно, че е добре управлявана[36], 3. че е извършена и в собствен интерес, 4. както и че в резултат от нея ответникът се е обогатили в размер на търсените от тях суми[37]. Доказването на исковата претенция, при надлежно документално обезпечаване на направени разходи, както и при придържане към одобрените проекти, не следва да представлява трудност. Практически един и същи иск може да се води срещу всеки от неучастващите в строителните и монтажни работи етажни собственици. Това може да продължи и след въвеждането на сградата в експлоатация/получаване на разрешението за ползване, но вече с цел репариране на направените разходи от част от собствениците.

X. Заварих сграда без стени, оставих сграда от стъкло

[38]

Покупката на недвижим имот „на зелено“ може да се окаже изключително изгодна инвестиция. Защитата на интересите на купувачите обаче изисква преценка относно рисковете в лицето на възложителя-строител. Сключването на предварителен договор за покупко-продажба на имот също следва да бъде внимателно обмислено, и при необходимост да бъде извършено предоговаряне не толкова на финансовите параметри, колкото на отлагателните условия по прехвърляне на собствеността – самостоятелен обект и общи части от сградата, както и идеални части от собствеността върху земята или правото на строеж. Завършването на започналия проект може да премине през много съдебни битки, но това не означава, че първоначалният възложител е незаменим, или че несъгласието между съсобствениците е непреодолимо. С добрата си организация купувачите „на зелено“ могат да преодолеят на пръв поглед нерешимите проблеми на изоставеното строителство. Ако това се случва по-често, то можем да се надяваме, че призрачните строежи ще намалеят, а може би някой ден ще забравим, че такива е имало и на нашата улица.

Иван НИКОЛАЕВ, адвокат

[1] Национален статистически институт, Статистически справочник – 2018. София, 2018, с. 204-205 и Национален статистически институт, Статистически справочник – 2019. София, 2019, с. 202-203.

[2] По данни на ГД ГРАО към 15.11.2019 г.

[3] Милков, П., Договорна система в строителството. София: ИК „Труд и Право“, 2014, с. 124.

[4] Решение № 9 от 29.02.2016 г. по гр. д. № 4247/2015 г., г. к., II г. о. на ВКС

[5] ТР № 1/04.05.2012 г. на ОСГК на ВКС по тд. № 1/2011 г.

[6] Така „Правни проблеми на ЗУТ“, Ал. Джеров, Б. Шалдупова, Ст. Илова, Ел. Златинова, София: Сиела, 2010, с. 189.

[7] В този смисъл – „Договарянето – хитрини и капани“, Йордан Божков, Емануил Канин, Гергана Деенчина, Стефка Пехливанова, Цветанка Христова, Коста Байрактаров, София: „Даниел СГ“ ООД, 2006, с. 28.

[8] Милков, П., Договорна система в строителството. София: ИК „Труд и Право“, 2014, с. 136.

[9] Решение № 122 от 09.01.2015 г. по адм. д. № 8463/2014 г. на Административен съд – София-град.

[10] Решение № 1406 от 19.01.2009 г. на ВКС по гр. д. № 448/2007 г., II г. о., ГК, докладчик съдията Здравка Първанова

[11] Подобни казуси са разгледани в Решение № 112 от 31.05.2012 г. на ВКС по гр. д. № 1610/2010 г., IV г. о., ГК, докладчик председателят Борислав Белазелков; Решение № 4294 от 13.06.2019 г. на СГС по в. гр. д. № 14146/2018 г.; Решение № 124251 от 27.05.2019 г. на СРС по гр. д. № 17625/2017 г.

[12] Решение № 1183 от 1.11.2000 г. на ВКС по гр. д. № 57/2000 г., II г. о., докладчик съдията Борислав Белазелков.

[13] Славов, Н., Предварителният договор по българското право. София: Фенея, 2012, с. 125. Калайджиев, А., Облигационно право. Обща част. Пето издание. София: Сиби, 2010, с. 148.

[14] Решение № 15 от 15.01.1980 г. по гр. д. № 2571/1979 г., I г.о. на ВС.

[15] Решение № 1183 от 1.11.2000 г. на ВКС по гр. д. № 57/2000 г., II г. о., докладчик съдията Борислав Белазелков.

[16] Решение № 33 от 12.06.2006 г. на БАС по гражд. д. № 7/2006 г.

[17] Решение № 53 от 17.02.2011 г. по гр. д. № 1467/2009 г. на ВКС, 2 II г. о. и Решение № 204 от 12.01.2018 г. на ВКС по гр. д. № 113/2017 г., I г. о., ГК, докладчик съдията Ваня Атанасова.

[18] Решение № 11562 от 07.10.2009 г. по адм. д. № 5813/2009 г., ІІ отд. на ВАС, Решение № 7722 от 20.06.2017 г. по адм. д. № 12898/2016 г. на ВАС, III отд., Решение № 1462 от 04.08.2017 г. по адм. д. № 460/2017 г. на Административен съд – Бургас.

[19] В тази насока е и константната съдебна практика на ВАС – при липса на договор в нотариална форма или на декларация-съгласие, издаденото разрешение за строеж само на името на един от съсобствениците е незаконосъобразно – Решение № 3266 от 12.03.2010 г. по адм. д. № 13952/2009 г., II о. на ВАС, Решение № 5170 от 21.04.2010 г. по адм. д. № 211/2010 г., II о. на ВАС, Решение № 12521 от 05.10.2011 г. по адм. д. № 4644/2011 г., II о. на ВАС.

[20] В този смисъл е изразено становище и в „Правни проблеми на ЗУТ“, Ал. Джеров, Б. Шалдупова, Ст. Илова, Ел. Златинова, София, Сиела, 2010, с. 198.

[21] Милков, П., Договорна система в строителството. София: ИК „Труд и Право“, 2014, с. 155.

[22] Решение № 13436 от 11.11.2009 г. по адм. д. № 13811/2008 г., II отд. на ВАС, Решение № 457 от 14.01.2008 г. по адм. д. № 9411/2007 г., II отд. на ВАС и др.

[23] Решение № 13505 от 10.10.2019 г. по адм. д. № 568/2019 г., II отд. на ВАС.

[24] Тълкувателно решение № 33 от 19.04.1971 г., ОСГК на ВС.

[25] В тази насока са Решение № 192 от 16.02.2017 г. по гр. д. № 763/2016 г., г. к., I г. о. на ВКС и Тълкувателно решение № 1 от 06.08.2012 г. по тълк. д. № 1/2012 г., ОСГК на ВКС.

[26] Решение № 194 от 14.10.2015 г. по гр. д. № 2767/2015 г., г. к., I г. о. на ВКС.

[27] Практиката в тази насока е постоянна – Решение № 13436 от 11.11.2009 г. по адм. д. № 13811/2008 г., II отд. на ВАС, Решение № 457 от 14.01.2008 г. по адм. д. № 9411/2007 г., II отд. на ВАС и др.

[28] Решение № 44 от 4.03.2013 г. на ВКС по гр. д. № 358/2012 г., IV г. о., ГК.

[29] Определение № 9321 от 27.06.2012 г. по адм. д. № 8019/2012 г., II отд. на ВАС.

[30] Решение № 11992 от 8.11.2016 г. на ВАС по адм. д. № 3840/2016 г., II о., докладчик съдията Емилия Кабурова.

[31] Решение № 53 от 17.02.2011 г. по гр. д. № 1467/2009 г. на ВКС, 2 II г. о. и Решение № 204 от 12.01.2018 г. на ВКС по гр. д. № 113/2017 г., I г. о., ГК, докладчик съдията Ваня Атанасова.

[32] Решение № 13398 от 9.10.2019 г. на ВАС по адм. д. № 1440/2019 г., II о., докладчик съдията Илияна Дойчева.

[33] Решение № 85/24.04.2014 г. на ВКС, II гр. отд. по гр. д. № 1157/2014 г.

[34] Решение № 233443 от 09.10.2017 г. по гр. д. № 10937/2014 г. на Софийски районен съд.

[35] В конкретния случай СМР по довършване на сградата с цел въвеждането ѝ в експлоатация.

[36] Съгласно чл. 178, ал. 1 от ЗУТ не се разрешава да се ползват строежи или части от тях, преди да са въведени в експлоатация от компетентния орган. Следователно, доколкото една жилища сграда не е въведена в експлоатация, за ответника, както и за ищците, всички като собственици, е налице интерес от провеждането на необходимите СМР за завършването ѝ и законното ползване на самостоятелните обекти в нея /Решение № 7019 от 07.09.2016 г. по гр. д. № 6658/2013 г. на Софийски градски съд/.

[37] Обогатяването на ответника е със сумата, която той е спестил, а е следвало да плати за извършване на СМР, довършителните и ремонти работи в имота си, така че обектът му, както и прилежащите му общи части да бъдат в състояние обуславящо въвеждане на сградата в експлоатация.

[38] По приписваните на Октавиан Август думи: „Това, което заварих от тухли, оставих в мрамор“ (Marmoream se relinquere, quam latericiam accepisset).