Are the ex lege rights acquired in connection with realization of the warranty liability of the builder by the subsequent purchasers of the property?

I. Въведение в проблема

Настоящият текст има за предмет на изследване уредената в Закона за устройството на територията^[1] гаранционна отговорност на строителя и по-специално въпроса дали строителят отговаря в рамките на своята гаранционната отговорност спрямо всички последващи приобретатели на построеното или само спрямо първия възложител/собственик. Целта на текста е да посочи недостатъците на съществуващата правна уредба и да предложи разрешения с оглед нейното подобряване.

II. Съществуващата правна уредба

1. ЗУТ регламентира, че министърът на регионалното развитие и благоустройството следва да определи с наредба минимални гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти. Целта е осигуряване на нормалното функциониране и ползване на завършените строителни обекти и отстраняване на скритите дефекти след приемането им и въвеждане в експлоатация (ползване). С оглед съществуващата делегация към настоящия момент действа Наредба № 2 от 31 07.2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите в Република България и минимални гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти^[2]. Съгласно чл. 160 от ЗУТ гаранционните срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти се определят с договор между възложителя и изпълнителя за съответния строителен обект. Те не могат да бъдат по-малки от минималните срокове, определени с Наредба № 2/31.07.2003 г. (ал. 4), като текат от деня на въвеждане на строителния обект в експлоатация (ал. 5).

          Същевременно в чл. 163, ал. 2, т. 2 от ЗУТ е установено, че строителят носи отговорност за изпълнението на строителните и монтажните работи с материали, изделия, продукти и други в съответствие с основните изисквания към строежите, както и за спазване на технологичните изисквания за влагането им. Алинея 3 от цитираната разпоредба уточнява, че строителят носи имуществена отговорност за причинени щети и пропуснати ползи от свои виновни действия или бездействия. От значение за изследваните проблеми е и правилото, обективирано в чл. 21 от Закона за задълженията и договорите, а именно: „Договорът поражда действия между страните, а спрямо трети лица – само в предвидените в закона случаи“.

2. Въз основа на представената правна уредба могат да се поставят следните въпроси: а) Уредбата на гаранционната отговорност на строителя води ли до извод, че същият отговаря в нейните рамки спрямо всички последващи приобретатели на построеното/ремонтирането? Б) Дали правилото на чл. 21 от ЗЗД стеснява приложното поле на гаранционната отговорност и ако да, в какъв аспект – дали то се отнася само до уговорените по-дълги срокове между възложителя и строителя, или и до минималните гаранционни срокове по Наредба № 2/31.07.2003 г.? в) Какъв е характерът на отговорността, уредена в чл. 163, ал. 3 от ЗУТ, и дали същата представлява гаранционна отговорност или друг вид отговорност?

III. Opinions in case law

1. Още на 13.11.1984 г. с Тълкувателно решение № 37 по гр. д. № 16/84 г. на ОСГК на ВС^[3] е даден отговор на следния въпрос: „Дали и кога при договорно правоприемство приобретателят на движима вещ или недвижим имот придобива права да претендира отговорност за недостатъци и за гаранции по отношение на обвързания за тях субект към неговия праводарител, когато те са създадени с правна норма?“. Отговорът на поставения въпрос е аргументиран със становището, че се визират права, които произтичат от сключения между страните contract. Същевременно чл. 21, ал. 1 ЗЗД утвърждава по един категоричен и недвусмислен начин принципа, че договорът поражда действие между страните, а спрямо трети лица – само в предвидените в закона случаи. В този ред на мисли е подкрепено становището, че и правата за търсене на отговорности за недостатъци на продадената или изработена вещ, както и по осъществяването на гаранциите, които по силата на договора или по закон обезпечават на приобретателя на вещта в течение на определен срок нормално и несмущавано ползване на вещта, могат да бъдат осъществявани само между страните по договора.

В цитираното тълкувателно решение е посочено изрично, че трети лица нито носят задължения във връзка с изпълнението на договора, нито пък могат да използват някакви права от него. В синхрон с това се приема, че и новите приобретатели, придобили вещта от купувача или поръчващия, no могат да имат никакви права спрямо праводателя на техния съконтрагент. Понеже различно от това разрешение би довело до положение, при което гаранциите, обезпечаващи годността на продадената вещ и възможностите да се търсят отговорности за недостатъци, макар и да имат чисто облигационен характер, следват вещта при прехвърлянето ѝ на трето лице. Само вещните права следват вещта, а останалите права, свързани с вещта, трябва да бъдат изрично прехвърлени по установения ред в чл. 99 ЗЗД, за да може приобретателят да се ползва от тях. Това е и редът, по който би могло да се прехвърлят и гаранционните права в полза на последващи приобретатели^[4]. Диспозитивът на Тълкувателно решение № 37/1984 г. е категоричен: гаранционната отговорност не следва вещта при прехвърлянето ѝ на трето лице. Изрично е посочено обаче, че застъпеното тълкуване е валидно само за сделките, подчиняващи се на общите правила по Закона за задълженията и договорите и за които няма друга правна уредба, отклоняваща се от тези правила (както пример е посочен чл. 119 ЗТСУ, с който е разширен кръгът на пасивно легитимираните лица, носещи отговорност за недостатъците при строителството на жилища)^[5].

2. Въпреки наличието на Тълкувателно решение № 37/1984 г. в по-новата съдебна практика се срещат противоречиви становища относно възможността на последващия купувач на недвижим имот да реализира гаранционната отговорност на изпълнителя в случаите, когато тази възможност не му е изрично прехвърлена по реда на чл. 99 от ЗЗД.

2.1. Така в Решение от 20.01.2016 по гр. д. 46679/2013 на СРС е прието, че гаранционната отговорност има по-широк обхват от отговорността на продавача за недостатъци^[6], а именно – при нея строителят отговаря в определен от закона срок за всички недостатъци, проявили се от построената вещ. В цитираното решение е прието, че строителят следва да отговаря и спрямо новите приобретатели на имота, като е достатъчно те да са собственици на обособените обекти към датата на проявителите се недостатъците и искането за тяхното отстраняване да е направено в гаранционния срок^[7]. В подобен смисъл е и Решение № 320854 от 23.01.2018 г. на СРС по гр. д. № 1457/2015 г., в което е прието, че: „…гаранционната отговорност на строителя не е по отношение на възложителя на строителството (или на лицето, закупило съответния обект от строителя), тъй като тя не почива на договора за строителство (или на договора за продажба), а е по отношение на самата построена сграда и съответно на всегдашните собственици на самостоятелни обекти в нея.“.

2. 2. От своя страна в Решение № 66 от 26.02.2016 г. на ОС – Плевен по в. гр. д. № 989/2015 г. е подкрепена позицията, че последващият купувач не може да се полза от законната гаранционна отговорност по Наредба № 2, тъй като не е страна по договора за строителство. За да аргументира своята позиция в цитираното решение е налице изрично позоваване на Тълкувателно решение № 37/1984 г., което според съда не е изгубило значението си и гаранционната отговорност не следва вещта при прехвърлянето ѝ на трето лице. Оттук е прието, че ако продавачът на апартамента, който е и възложител на строителството, е могъл да заяви претенция за некачествено изпълнение към строителя, това право не преминава ex lege към купувача. Същевременно в Решение № 1473 от 23.10.2015 г. на РС – Плевен по гр. д. № 2264/2015 г., споделящо гореизложеното становище, е уточнено, че възникналите по силата на чл. 160, ал. 3 от ЗУТ гаранционни права не следват вещта, поради което за упражняването им от последващи купувачи на имота е необходимо изричното им прехвърляне. Същото мнение се споделя и в Решение от 20.02.2014 г. на Районен съд – гр. Русе, XIII-ти гр. с-в, постановено по гр. д. № 6233/2013 г., както и Решение от 20.02.2014 г. на Районен съд – гр. Русе, XIV-ти гр. с-в, постановено по гр. д. № 6752/2013 г., като освен вече описаните аргументи, се посочва, че аналог на чл. 119, ал. 1 от ЗТСУ (отм.) в ЗУТ липсва и доколкото гаранционните права са облигационни по своя характер, те не следват вещта. Още повече, че чл. 163, ал. 3 от ЗУТ не посочва изрично, че строителят отговаря пред последващите купувачи на имота, а оттук – посочената отговорност може да бъде реализирана единствено от възложителя на строителството^[8].

3. 2. Opinions in legal theory

          По отношение на поставения въпрос в правната теория се наблюдава известно единомислие. Част от авторите приемат, че последващите купувачи не биха могли да се ползват от уговорените между възложител и изпълнител по-дълги гаранционни срокове, освен ако тази възможност не им бъде прехвърлена изрично, а оттук за тях би следвало да се прилагат само минималните гаранционни срокове^[9]. Други автори приемат, че гаранционната отговорност по ЗУТ включва задължението на строителя за обезвреда на всяко лице-потребител на строителен обект^[10]. Трети обосновават възможността последващите купувачи да се ползват от гаранционните права с целта и смисъла на съществуването на гаранционните срокове – че същите са установени в полза на всички последващи приобретатели с цел осигуряването в продължение на икономически обоснован експлоатационен срок на съществените изисквания от първостепенно значение за ползването на една сграда^[11]. Последният цитиран автор приема, че ако в договора за строителство са предвидени по-дълги срокове, те следва да се прилагат и в случаите на правоприемство. Това становище се подкрепя и от други автори^[12].

IV. Анализ на правната уредба

          За да се отговори на поставените в настоящата статия въпроси, следва да бъде обърнато внимание върху съотношението между чл. 160, ал. 3 и чл. 163, ал. 3 от ЗУТ и дали и двете цитирани разпоредби уреждат гаранционна отговорност. По поставения въпрос са налице противоречиви становища както в съдебната практика, така и в правната теория. Те могат да бъдат обособени в две групи – според първото становище чл. 160, ал. 3 и чл. 163 ал. 3 от ЗУТ уреждат гаранционна отговорност^[13], докато според другото – само чл. 160, ал. 3 от ЗУТ урежда гаранционната отговорност на строителя (обективна и безвиновна)^[14], а чл. 163, ал. 3 от ЗУТ – отговорност, която е хетерогенна по своето естество^[15] и може да бъде ангажирана при настъпили вреди в резултат на виновно поведение  на строителя.

          В тази връзка следва да се посочи, че Тълкувателно решение № 88 от 28.II.1984 г., ОСГК, съдържа важни насоки относно характера на гаранционното задължение. Съгласно цитираното тълкувателно решение гаранционното задължение възниква по силата на договорни съглашения, съответни законни и подзаконови нормативни актове, стандарти, отраслови технически норми. Гаранционният срок като елемент от гаранционното задължение е определен като период от време, в течение на който се гарантира наличието на установени качества и свойства на вещта, предмет на договора, и през който период гарантът носи материална отговорност за недостатъци и повреди, при условие че купувачът е спазил изискванията за правилното съхраняване и надлежната ѝ употреба. С изтичането на гаранционния срок се погасява задължението за отстраняването на недостатъците от продавача^[16].

          Съпоставката на чл. 160, ал. 3 и чл. 163, ал. 3 ЗУТ във връзка с Наредба № 2 води до следните изводи: 1) чл. 163, ал. 3 ЗУТ визира имуществена отговорност на строителя за причинени щети и пропуснати ползи от негово виновно поведение. 2) Чл. 160, ал. 3 ЗУТ съдържа делегация за уреждане на минимални гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти от страна на министъра на регионалното развитие и благоустройство. 3) Такава делегация е реализирана с Наредба № 2, като в нея са уредени минималните гаранционни срокове, които се определят с договор между възложителя и изпълнителя (чл. 160, ал. 4 ЗУТ и чл. 20, ал. 2 от Наредба № 2) 4) ЗУТ и Наредба № 2 не обвързват гаранционната отговорност с необходимост от виновно поведение на изпълнителя, напротив – чл. 163, ал. 3 ЗУТ свързва реализирането на имуществената отговорност на строителя с виновно негово поведение. 5) Чл. 163, ал. 3 ЗУТ не предвижда необходимост от наличие на договор за възникване на имуществената отговорност на строителя, нито специфичен срок за нейното реализиране, поради което по отношение на нея следва да намери приложение срокът на общата 5-годишна давност. За разлика от давностния срок, свързан с бездействие на носителя на правата и негова последваща невъзможност да се търси принудително изпълнение, гаранционният срок съставлява период, в рамките на който, ако се появят недостатъци или повреди, носителят на правата във връзка с гаранционната отговорност може да търси реализирането ѝ, т. е. упражняването им е обусловено от появата им, а не от срок за установяване на вече породени права. Различен е и началният момент – давността започва да тече от увреждането, а гаранцията – от въвеждането на обекта в експлоатация^[17]. 6) Нито ЗУТ, нито Наредба № 2 съдържат правило за преминаване на правата във връзка с реализиране на гаранционната отговорност на строителя по силата на нормативната уредба в полза на всички последващи приобретатели на обекта. 

С оглед на гореизложеното, би следвало да се приеме, че чл. 160, ал. 3 и чл. 163, ал. 3 ЗУТ съдържат различни по своя характер отговорности, които не се изключват взаимно. Докато чл. 163, ал. 3 ЗУТ съдържа хетерогенна по своя характер отговорност, която може да бъде реализирана както от възложителя, така и от трети лица^[18], то чл. 160, ал. 3 ЗУТ не съдържа подобна възможност, като стриктното тълкуване на закона води до извод за уреждане на обективна безвиновна отговорност^[19], която може да бъде реализирана от възложителя, а при изрично прехвърляне на неговите права – и от всички последващи приобретатели на обекти в построената сграда. Различна е и функцията на двете отговорности – докато чл. 163, ал. 3 ЗУТ цели да обезщети претърпялото вреди лице, то гаранционната отговорност цели да осигури нормалното функциониране и ползване на завършените строителни обекти и отстраняване на скритите дефекти. От своя страна общото правило на чл. 21 ЗЗД ограничава действието на уговорените гаранционни срокове между възложител и изпълнител до възникналото между тях правоотношение, а различен и несъмнен извод в друг смисъл не може да бъде извлечен от стриктното тълкуване на съществуващата правна уредба.

V. Conclusion

1. С оглед на гореизложеното и на поставените във въвеждащата част на настоящото изложение въпроси, следва да се отговори по следния начин: уредбата на гаранционната отговорност на строителя не води до извод, че същият отговаря в нейните рамки спрямо всички последващи приобретатели на построеното, като правилото на чл. 21 от ЗЗД стеснява приложното поле на гаранционната отговорност изобщо. За да може последващ приобретател на обекта да упражни правата във връзка с гаранционната отговорност същите следва да му бъдат изрично прехвърлени от страна на възложителя. Чл. 163, ал. 3 ЗУТ урежда особена по своя характер отговорност, която се различава по гаранционната отговорност на изпълнителя.
2. Съществуващата правна уредба отделя по един фатален и изкуствен начин различните способи за защита срещу некачествено строителство, ограничавайки възможността на последващите приобретатели да реализират гаранционната отговорност, доколкото възложителят не им е прехвърлил изрично правата си. С оглед на това de lege ferenda би могло да се предложи уреждане на изрично правило, което да намери своето място в трето изречение на ал. 4 на чл. 160 ЗУТ в следния смисъл: Изпълнителят отговаря в рамките на минималните или определените в договора по изр. 1 гаранционни срокове спрямо последния приобретател на обекта. Подобно законово правило би съответствало на смисъла на гаранционната отговорност, като то би следвало да обезличи с обратно действие съвременната правна несигурност пред всички последващи приобретатели на обекти, за които минималните или договорените срокове все още не са изтекли.

Гл. ас. д-р Петър Топуров

Институт за държавата и правото при Българската академия на науките

[1] Обн., ДВ, бр. 1 от 2.01.2001 г., в сила от 31.03.2001 г., посл. изм. и доп., бр. 21 от 12.03.2021 г., в сила от 12.03.2021 г. По-нататък ЗУТ.

[2] Обн. ДВ. бр. 72 от 15 август 2003 г., посл. изм. и доп. ДВ. бр. 89 от 12 ноември 2019 г. По-нататък Наредба № 2.

[3] По-нататък посочвано като Тълкувателно решение № 37/1984 г.

[4] Като изключение от това становище са посочени случаите, при които гаранционната отговорност се осъществява чрез представяне на касова бележка или гаранционна карта, въпреки че в тях името на купувача не фигурира. Оттук се приема, че гаранционна отговорност може да бъде потърсена и от лица, последващи приобретателя на вещта, които разполагат с касовата бележка или гаранционната карта.

[5] Съгласно тогава действащия чл. 119 от ЗТСУ (Обн. – ДВ, бр. 29 от 1973) За недостатъци в строителството, произлезли от лошо изпълнение или от влагане на недоброкачествени или нестандартни материали, детайли и елементи, отговарят солидарно стопанското предприятие-инвеститор при съответния народен съвет и предприятията-изпълнители (строителни и проектантски) (ал. 1). Стопанското предприятие-инвеститор и предприятията-изпълнители отговарят по предходната алинея и пред лицата, обезщетени с отстъпване на жилища или друг обект в новопостроена или новострояща се сграда (ал. 2). Когато искът е предявен само срещу някои от солидарно отговорните предприятия, по делото се привличат като съответници и останалите предприятия (ал. 3). Отговорността се погасява в петгодишен давностен срок, който започва да тече от предаване на обекта на инвеститора по установения ред (ал. 4).

[6] Позицията на съда е аргументирана с постановките, съдържащите се в Тълкувателно решение № 37/1984.

[7] Въпреки въззивното обжалване, Решение от 20.01.2016 по гр. д. 46679/2013 на СРС е потвърдено изцяло от Решение № 7630 от 20.10.2016 г. на СГС по в. гр. д. № 6588/2016 г.

[8] Противоположното становище се възприема в Решение №579/12.01.2011 по дело №1932/2009 на ВКС, ГК, III г.о., в което се посочва, че „Искът по чл. 163 ал. 3 от ЗУТ за обезщетение при недостатъци в резултат на некачествени строителни работи е на разположение на лицето, който търпи вреди от виновните действия или бездействия на строителя, т. е искът е на разположение на крайния купувач на обекта… Нормата е аналог на правилото по чл. 119 от ЗТСУ (отм). и има за предназначение да даде възможност на всички собственици на построени имоти да отправят претенциите си за вреди от некачаствено строителство, проявили се в рамките на гаранционните срокове, към строителя“. В този смисъл е и Определение № 1445 от 14.12.2012 г. на ВКС по гр. д. № 514/2012 г., III г. о., позоваващо се на цитираното по-горе решение № 579/2011 г.

[9] Попова, С. Договорните правоотношения в строителния процес. Бл., Издателство на ЮЗУ „Неофит Рилски“. 2012, с. 233–234.

[10] Бакалова, В. Гаранционните срокове в строителството. – Собственост и право, 2002, № 11, с. 43.

[11] Недев, Д. Носи ли строителят гаранционна отговорност по отношение на придобилия построеното по давност? – Предизвикай правото!, 9.06.2013, достъпно на следния адрес: www.challengingthelaw.com (посл. прегл. 10.05.2022). Малчев, М. Проблеми на относителното и рефлексното действие на договора за строителство. – Собственост и право, 2015, № 2. Цитирано по ЕПИ Собственост.

[12] Цурева, П. Отговорност при дефекти на строителния обект след въвеждането му в експлоатация. Достъпна на следния електронен адрес: www.gis-sofia.bg (посл. прегл. 10.05.2022). Следва да се посочи, че авторът визира чл. 163, ал. 3 от ЗУТ like основание на гаранционната отговорност на строителя спрямо последващите приобретатели. Позоваване на чл. 163, ал. 3 от ЗУТ прави и Малчев, М. Проблеми на… Цит. съч.

[13] So Цурева, П. Цит. съч.; Определение № 190/27.03.2018 по дело №2366/2017 на ВКС, ТК, II т.о.: „Към повдигнатия… въпрос е относима… задължителната практика в служебно известното на съдебния състав решение № 579/12.01.2011 г. по гр. д. № 1932/2009 г. на ВКС, ІІІ г. о., с което са изяснени елементите от фактическия състав на гаранционната отговорност по чл. 163, ал. 3 ЗУТ като е прието, че… се носи от строителя, който е причинил вреди със свои виновни действия и бездействия. …за да уважи предявения… иск по чл. 163, ал. 3 ЗУТ, въззивният съд е достигнал до извод, че като строител на закупените от ищеца обекти касаторът е извършил некачествени СМР и в резултат на некачественото изпълнение, в рамките на гаранционния срок по чл. 20, ал. 4 от Наредба № 2/2003 г., са се проявили дефекти, които са препятствали използването на обектите по предназначение и от които ищецът търпи вреди до размер на средствата, необходими за отстраняване на дефектите… тежестта за доказване на некачественото изпълнение, на претърпените вреди и на проявлението им преди изтичане на гаранционния срок, на размера на вредите и на причинната им връзка с поведението на строителя, е възложена върху ищеца, т. е. върху страната, претендираща права на основание фактическия състав на чл. 163, ал. 3 ЗУТ.“; Виж и Решение № 140/08.03.2021 г. на ВКС по т. д. № 2601/2019 г. и Определение № 1445 от 14.12.2012 г. на ВКС по гр. д. № 514/2012 г., III г. о.; Решение от 25.05.2016 г. на ОС-гр. Варна, Т. О., постановено по т. д. № 1068/2015 г.: „По смисъла на чл. 163, ал. 3 от ЗУТ строителят носи имуществена отговорност за причинени щети и пропуснати ползи от свои виновни действия или бездействия. Искът по чл. 163, ал. 3 от ЗУТ за обезщетение при недостатъци в резултат на некачествени строителни работи е на разположение на лицето, което търпи вреди от виновните действия или бездействия на строителя, т. е. искът е на разположение на крайния купувач на обекта включително. Отговорността на ответника по иск с правно основание чл.163, ал. 3 от ЗУТ възниква с факта на проявяване на недостатъците в гаранционните срокове по чл. 160 ЗУТ и е в размер на средната пазарна стойност на разходите за материали и труд, необходими за отстраняването им.“; Решение № 1489 от 18.08.2016 г. на СГС по т. д. № 4566/2015 г.: „Разпоредбата на чл. 160 и сл. от ЗУТ и чл. 20 от Наредба № 2… уреждат гаранционна отговорност на строителя за недостатъци на извършено от него строителство. Тази гаранционна отговорност е уредена с императивни норми на закона, като същата обезпечава нормалното функциониране и ползване на завършените строителни обекти и отстраняване на скритите дефекти след приемането им и въвеждане в експлоатация – чл. 160, ал. 3 ЗУТ и при поява на недостатъци в гаранционния срок се дължи отстраняването им за сметка на строителя и обезщетение за причинените вреди –  чл. 163, ал. 3 ЗУТ .“. Виж и Решение № 320854 от 23.01.2018 г. на СРС по гр. д. № 1457/2015 г.

[14] Решение № 1477/17.12.2013 г. на РС-гр. Стара Загора, XI-ти гр. с-в, постановено по гр. д. № 1284/2013 г.: „Съгласно чл. 160 ал. 3 ЗУТ строителя има задължение за осигуряване на нормалното функциониране и ползване на завършените строителни обекти и отстраняване на скритите дефекти след приемането им и въвеждане в експлоатация.“; Решение № 1627 от 10.07.2017 г. на САС по в. т. д. № 5934/2016 г.: „Гаранционната отговорност, уредена в чл. 160, ал. 3 ЗУТ и Наредба № 2/2003 г. е насочена както към участниците в процеса по изграждането на строеж, така и към третите лица негови потребители.“; Решение № 223 от 28.07.2020 г. на ПАС по в. т. д. № 706/2019 г. и Решение № 400 от 1.05.2017 г. на САС по т. д. № 5669/2016 г. също основават гаранционната отговорност на чл. 160 от ЗУТ;

[15] Попова, С. Цит. съч., с. 156, Така и Недев, Д. Цит. съч.

[16] Тълкувателно решение № 88 не е изгубило значение и към настоящия момент. Позоваване на неговите постановки се съдържат в Решение № 60113 от 11.11.2021 г. на ВКС по т. д. № 1321/2020 г., което разграничава гаранционната отговорност от отговорността по чл. 265 ЗЗД: „При отговорността по чл. 265 ЗЗД изпълнителят отговаря за явни и скрити недостатъци, които са съществували по време на приемане на работата, докато при гаранционната отговорност строителят/изпълнителят отговаря и за тези недостатъци, които са се появили в течение на използването на изработеното през гаранционния срок, с оглед поетото с гаранцията задължение изработеното да съхрани посочените в гаранционното споразумение качества и свойства в определения в гаранцията срок. Основно предназначение на гаранционната отговорност е поемане от строителя/изпълнителя на задължение за осигуряване на нормалното функциониране и ползване на завършените строителни обекти, респективно извършените СМР в обектите, от една страна, и на задължение за отстраняване на скритите дефекти /недостатъци/ за негова сметка, от друга страна… уговореният в договор за изработка/строителство гаранционен срок е независим от давностния срок по чл. 265, ал. 3 ЗЗД… До изтичането на гаранционния срок изпълнителят е длъжен да отстранява появилите се скрити недостатъци и при неизпълнение на това задължение за възложителя възниква правото да претендира заплащане на обезщетение. Неизпълнението на гаранционното задължение поражда за възложителя правото да претендира компенсаторно обезщетение.“. Виж и Решение № 114/16.09.2013 г. на ВКС по т. д. № 1075/2011 г.

[17] Големинов, Ч. Гражданскоправни отговорности за некачествени стоки. Ромина, 2001, с. 121 и сл. Възможността за упражняване на гаранционните правомощия също може да бъде погасена по давност, като началният момент би бил отказът да бъдат удовлетворени исканията на носителя им. Пак там, с. 124.

[18] Виж в този смисъл Попова, С. Цит. съч., с. 156–158.

[19] Големинов, Ч. Цит. съч., с. 154–156. Вината не се явява предпоставка и по отношение на гаранционната отговорност. Важното в случая е, че са се появили определени недостатъци и повреди, които са причинени от фактори, включени в сферата на дейност на гаранта. Поради това въпросът за отговорността се поставя на плоскостта дали недостатъците или повредите са в или извън сферата на дейността на гаранта, а не дали са причинени поради виновно негово поведение. Ако са в тази сфера – гаранционната отговорност може да бъде реализирана без значение дали има или няма вина у гаранта. Липсата на изискване за вина е свързано със задължението на гаранта създадената вещ да притежава определени качества и свойства както към момента на продажбата, така и в определения гаранционен срок. Вината обаче е от значение при неизпълнение на второто задължение на гаранта – да отстрани своевременно установените недостатъци и повреди, както и при настъпили вреди в причинна връзка с недостатъците и повредите.